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　　業(yè)內人士指出，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節(jié)奏將在不同城市表現出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

　　九城樓市政策出現微調

　　據澎湃新聞不完全統(tǒng)計，自2018年12月18日山東菏澤明確取消一二手房限售后，一個月內，包括深圳、廣州、珠海、上海、衡陽、青島等地先后出現樓市微調跡象。

　　其中，珠海允許非珠海市戶籍人才購房繳納社保降至1~12個月。廣州則明確自2019年1月1日起，可用公積金在毗鄰城市購買首套房。

　　深圳和上海等一線城市的首套房貸利率出現調整。最新政策顯示，上海工行、農行、中行、建行、交行五大行對于首套房個人貸款利率，都有在基準利率(4.9%)上打九五折的折扣，即4.655%。優(yōu)質客戶可打九折。而深圳則顯示，中行、建行、工行已將首套房貸利率從原來的基準利率上浮15%下調至上浮10%。

　　青島高新區(qū)則于1月3日宣布暫停執(zhí)行公證搖號售房的規(guī)定。

　　湖南省衡陽市政府則在公布“暫停商品房限價”規(guī)定的一天時間后決定撤銷前述文件。

　　2018年12月27日晚間，衡陽市政府官網發(fā)布信息稱，鑒于衡陽市發(fā)展改革委員會、衡陽市住房和城鄉(xiāng)建設局聯合印發(fā)的《關于暫停執(zhí)行<關于規(guī)范市城區(qū)新建商品房銷售價格行為的通知>的通知》(衡發(fā)改價服【2018】45號)，對穩(wěn)控房價的復雜性判斷不精準，對穩(wěn)定預期的持續(xù)性認識不充分，文件出臺引發(fā)了市場的誤解和網上的炒作，其影響有悖于部門出臺文件的初衷，衡陽市人民政府決定撤銷該文件。

　　短短一個月不到的時間，已有9城現樓市微調跡象。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，房地產政策最嚴格的時期已經過去。2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，這也標志著本輪樓市調控全面見底。其指出，對于二三線城市來說，除了信貸政策，其他政策都有可能調整。而部分城市的銀行也有可能會變相的調整執(zhí)行中的信貸政策。

　　全年400余次調控，樓市迎換擋期

　　按照中原地產研究中心數據，2018年全年房地產調控合計450次，刷新歷史記錄，同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。

　　也正是在全國各地頻繁升級調控政策，限購、限價、限貸、限售等多重限制下，房地產市場開始從之前的高溫逐漸退燒。

　　58同城、安居客發(fā)布的《2018年樓市總結》指出，經濟新常態(tài)下，樓市政策也發(fā)生了重大調整。2018年3月，“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針，為加快住房制度改革和房地產長效機制建設，全年全國陸續(xù)發(fā)布調控政策400余次，保障市場健康發(fā)展。隨著調控不斷深入，樓市回歸理性，7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號，成為樓市降溫 “分水嶺”，政策效應明顯顯現。

　　2018年12月，全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議提出，要將“穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期”作為調控主要目標，維穩(wěn)仍是2019年樓市政策基調。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波認為，2019年樓市將進入“換擋期”，從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現，與此同步的是信貸政策、調控節(jié)奏將在不同城市表現出地區(qū)化差異性，換擋并不代表樓市會出現大波動，相反會保證全國樓市整體更為“平穩(wěn)化”發(fā)展。

　　2019年樓市政策取向依然從嚴為主

　　張大偉認為，房地產市場從過去十幾年的調控歷史看，最核心的房地產政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度，在過去寬松周期，認房不認貸，或者普遍性的不約束多套房貸款，使得市場杠桿率過高。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

　　在住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌看來，當前房地產調控明確“因城施策”，體現房地產調控的精準度。房地產市場調控將更加體現“因城施策、因時制宜”的做法。

　　對于房地產市場是否仍會重現調控松緊循序，顧云昌指出，房地產調控政策的主要目的是以“維穩(wěn)”為主，不希望房價出現大漲也不希望房價出現大跌。對于未來房價走勢，其預判，一二線城市由于一手房限價，目前最真實反映市場情況的二手房房價已出現下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預計，今年房價大概率會是穩(wěn)中有降，平穩(wěn)下行的態(tài)勢。

　　張波則認為，房地產市場總體調控節(jié)奏不變、區(qū)域性變化呈現從全國嚴控到因城施策的指導方針變化，體現了調控政策將依然保持穩(wěn)定、長短結合的節(jié)奏不變，而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩(wěn)定、各類城市分化。一線城市價穩(wěn)量降，二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速，三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變，首套優(yōu)惠更多體現，2019年利率依然存在一定的下調空間，尤其是對首套房貸利率的優(yōu)惠力度還有望繼續(xù)增加。