在12月3日的一則新增項目信息簡報中，萬科揭開了上海高價地中興地塊的一個謎底。今年8月份，上海中興地塊拍出110.1億元的高價引發(fā)了地產(chǎn)圈的震動。拿下該地塊的融信一度被市場人士質(zhì)疑其拍地資金來源和高負(fù)債率。融信曾對外宣稱其與某上市知名房企合作開發(fā)該地塊，但并未透露該房企的具體信息。這一度引發(fā)了市場的猜疑。

　　12月3日，萬科發(fā)布的一份《2016年十一月份銷售及近期新增項目情況簡報》顯示，今年11月，萬科新增加的17個項目中，上海的中興項目就需支付地價款約53.95億元。萬科擁有該項目49%權(quán)益。

　　萬科擁有上海中興地塊項目49%權(quán)益

　　12月3日，萬科發(fā)布的一份《2016年十一月份銷售及近期新增項目情況簡報》顯示，今年前11月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額達(dá)3413.6億元。與此同時，該簡報披露了11月公司新增加的17個項目，分布在廣州、上海、杭州、佛山、蘇州、武漢、寧波等地，共耗資約146億元，其中上海的中興項目就需支付地價款約53.95億元。簡報披露，萬科擁有該項目49%權(quán)益。

　　融信奪下靜安中興項目可謂轟動一時。今年8月17日，在萬科、保利、龍湖、世茂、雅居樂、仁恒、融信等18家房企的競爭之下，上海靜安中興社區(qū)宅地拍出了過10萬元每平方米的樓面價，可售部分實際樓板價達(dá)到14.59萬元每平方米，刷新全國紀(jì)錄。與此同時，市場對融信操盤和資金能力的質(zhì)疑聲也沒有停止，未來項目保本售價將超過15萬元每平方米幾乎成為業(yè)界共識。

　　主持人一度提醒房企理性出價

　　今年8月17日，是會被記入中國地產(chǎn)史的一天。融信力壓萬科、保利中糧+建發(fā)+首開等17家房企，以110.1億元的總價拍下了上海靜安中興路地塊。北京青年報曾以《上海110億元高價地誕生記》報道當(dāng)時拍地的火爆氣氛。

　　據(jù)上海一名前往競拍現(xiàn)場的地產(chǎn)人士介紹，現(xiàn)場拍賣的氣氛非常火爆，剛開始主持人宣布競價幅度為1000萬元一加，地塊起拍價為46億元，但僅過了幾輪，報價就已經(jīng)加到了50億元。此后各房企嫌1000萬元一加太慢，竟然都不約而同地將加價幅度變成了1億元一加。當(dāng)時，融信、西藏城投、龍湖、招商不甘落后，你追我趕一路將出價叫到80億元。主持人提醒競拍人士說：目前的溢價已經(jīng)很高了，希望大家理性出價。但這絲毫未影響現(xiàn)場開發(fā)商的競拍情緒，一直沉默的萬科也出手了，直接叫價83.4億元。在輪番叫價中，仁恒喊到了100億元。最終，融信以110.1億元拿下了中興地塊。

　　對于融信的最終報價�，F(xiàn)場開發(fā)商人士的態(tài)度兩極分化，有開發(fā)人士認(rèn)為，這塊地不算貴，原先就預(yù)料會是這個價格。也有一家參與競拍的知名開發(fā)商表示，“這么高的價格，只能說明某些房企藝高人膽大，建議去看看他們的報表，祝福同行�！痹诟偱慕Y(jié)束之后，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“上海110億高價地，完全是金融大戰(zhàn)，因為房地產(chǎn)開發(fā)角度已經(jīng)理解不了這個價格了。”

　　附近萬科豪宅單價11萬元

　　中興地塊位于上海市靜安區(qū)，臨山路東側(cè)、寶昌路西側(cè)、中興路南側(cè)、公興路北側(cè)。簡報披露，地塊凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計容積率建筑面積約11.0萬平方米。

　　今年8月底，北青報記者曾實地探訪中興地塊�？吹竭@塊創(chuàng)下拍賣紀(jì)錄的高價地被一條馬路分成了兩部分，每一部分目測有兩個足球場大小，其中東側(cè)部分地塊已被平整，西側(cè)部分目前被當(dāng)做一個臨時停車場使用，四周長滿了野草，部分區(qū)域堆放了垃圾。附近鏈家地產(chǎn)的一名銷售人員告訴北青報記者，這塊高價地拍出以后，周邊的房價應(yīng)聲而漲。北青報記者注意到，多家房地產(chǎn)中介給客戶介紹房源的時候都提到這塊高價地，并作為預(yù)期未來該區(qū)域房價還要繼續(xù)上升的依據(jù)。

　　北青報記者還注意到，該地塊馬路對面約100米處是萬科的一個高端豪宅萬科翡翠雅賓利，其最小的戶型面積也有186平方米，銷售單價在10萬元到11萬元每平方米之間。

　　據(jù)了解，去年萬科用類似的方式從上置集團手中收購了一個名為綠洲雅賓利的項目。去年10月底上置集團公告稱，上置以5.48億元的價格將上海閘北的上置·綠洲雅賓利花園60%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了名為MainlandcnTenCompanyLimited的公司。而MainlandcnTenCompanyLimited，正是萬科的全資子公司。收購綠洲雅賓利花園后，萬科將該項目更名為萬科翡翠雅賓利。中興路項目與萬科翡翠雅賓利，直線距離不超過100米。

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)，萬科翡翠雅賓利今年6月份的售價為4萬元每平方米，7月的售價達(dá)到7.5萬元每平方米。而在融信8月中旬拍出全國單價地王后，萬科翡翠雅賓利在8月份的對外報價，也隨之提高到了9萬元每平方米。到8月底北青報記者探訪該項目時，單價已破10萬元。

　　北青報記者獲悉，綠洲雅賓利別墅項目—翡翠雅賓利126.8億的總銷售額，拿下了億翰智庫《1-11月中國典型房企單項目銷售TOP100》榜單的冠軍。據(jù)了解，綠洲雅賓利項目在售三期總建筑面積約16萬平方米，物業(yè)類型包括9幢高層、3幢疊拼別墅及會所，產(chǎn)品基本現(xiàn)樓在賣，而四期是大型商住辦綜合體項目，尚待開發(fā)。

　　融信和萬科將如何合作?

　　上海中興項目操盤難度不小，整體樓面價超過10萬元，可售部分的樓面價更是達(dá)14.59萬元每平方米，加之80%的中小戶型占比以及不低于15%的住宅自持比例，對絕大多數(shù)房企都不是一道簡單的題。

　　目前，萬科和融信都尚未公開雙方就此項目的合作模式、產(chǎn)品形態(tài)等信息。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，融信是上海市場的新進企業(yè)，萬科則在全國和上海均有品牌沉淀，具體操盤方面可能萬科扮演的角色更重要，融信則可能是“錢袋子”，更多會在財務(wù)上進行管理。

　　對于參股中興地塊，上海萬科有關(guān)人士表示，萬科參與此項目是基于對項目所屬的區(qū)域規(guī)劃和后續(xù)發(fā)展的信心。項目本身具備一定體量，可與周邊的城市舊改、更新及現(xiàn)有產(chǎn)品進行聯(lián)動開發(fā)，進而擴大市場規(guī)模和提升影響力，符合萬科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略。而融信中國方面也透露，目前中興項目前期的開發(fā)工作正有序推進，萬科介入項目后，融信和萬科正在全球范圍內(nèi)征選設(shè)計方案，項目將由兩家公司聯(lián)合操盤。

　　相比融信拿地的8月份，如今上海樓市已經(jīng)冰火兩重天。在地產(chǎn)調(diào)控嚴(yán)峻的上海市場，萬科和融信將如何合作開發(fā)中興地塊，而此前一直宣稱“不拿地王”的萬科卻入股中興地塊，這是否意味著萬科地產(chǎn)策略的改變。中興項目，無疑將成為未來市場關(guān)注的一個焦點。(記者 朱開云)

　　相關(guān)新聞

　　北京完成土地供應(yīng)

　　目前，2016年北京所有土地拍賣計劃都已經(jīng)完成，北京市規(guī)土委相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年北京共完成13宗地塊的出讓交易，總計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米。

　　近日北京市新推出朝陽區(qū)和房山區(qū)含住宅用地兩塊，其成交時間均為2017年。這也意味著，2016年北京不會再有商品住宅用地出讓。據(jù)統(tǒng)計，在6月2日，北京市延慶新城05街區(qū)05-043地塊R2二類居住用地成交以后，一直到10月9日，經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)II-6街區(qū)X84R3地塊R2二類居住用地使用權(quán)被博大新元拍下，北京沒有任何住宅用地成交。

　　10月份以來，北京陸續(xù)成交了6塊包含住宅用地的建筑用地，面積達(dá)到了39.93萬平方米，接近全年此類用地面積的一半。拍賣結(jié)果顯示，這6塊地中，一塊全部用于自住房，一塊全部為自住房和公租房，剩下4塊，則是“限房價、競地價”項目中的自持商品住房地，沒有任何商品房住宅用地。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)，除了保障房、持有房，2016年入市的可供銷售的商品房住宅用地面積為38.9萬平方米。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，北京“9·30”以來的供地模式，是向“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的住房市場政策目標(biāo)，所做的供給端改革嘗試。在低端有保障上，北京住房保障方式堅持“租售并舉，以租為主”的方向。按上述面積計算，2016年入市的含住宅用地，包括自持房和公租房，最終用于出租的面積將是用于出售的自住房面積的近四倍。