每經記者 杜冉樂 王杰 每經編輯 楊軍

　　近日，《每日經濟新聞》記者從北京金融資產交易所發(fā)現(xiàn)，天津泰鵬紅灣置業(yè)有限公司的100%股權正在尋找“接盤俠”。記者實地調查了解到，該項目公司緊鄰天津著名旅游景點——基輔號航母停泊處。曾幾何時，這個被格外看好的區(qū)域，一度成為高端房地產項目開發(fā)的熱土。

　　今年以來，天津樓市因異常躁動而遭遇新一輪調控。然而，這一切似乎與一度轟轟烈烈造勢而聲名鵲起的鵬泰紅灣高端項目關系并不大。因為其持有人正謀劃如何賣掉這個燙手山芋。曾經的高端大盤為何會淪落至此?項目公司急于轉售背后，是否另有隱情?記者為此深入實地走訪調查，發(fā)現(xiàn)該項目除了定位與規(guī)劃等原因之外，還牽出了一家受拖累的大型信托公司。

　　放眼天津房地產市場，還有不少房企因狂飆突進而同樣深陷泥沼，如今也只好斷臂求生。在當前樓市大變局之際，記者試圖通過這樣一個案例進行剖析，為當前房地產業(yè)并購整合潮提供一個范本。

　　2016年上半年，天津房地產市場的瘋狂程度令人“目瞪口呆”。

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布的報告顯示，2016年上半年監(jiān)測的35個主要城市中，32個城市房屋成交面積同比上漲，其中天津增長了一倍。天津房市整體發(fā)力的情況下，濱海新區(qū)當然“不甘落后”，表現(xiàn)搶眼，上半年共有43個項目價格上漲。僅在2016年1~5月，濱海新區(qū)商品住宅累計成交面積就達到了202.52萬平方米，同比漲幅為79.52%;整體成交均價漲至9702元/平方米，同比微幅上漲0.88%。但這似乎與天津泰鵬紅灣置業(yè)有限公司(以下簡稱泰鵬紅灣置業(yè))的高端項目“金航灣”關系不大。

　　近來，《每日經濟新聞》記者從北京金融資產交易所(以下簡稱北金所)發(fā)現(xiàn)，泰鵬紅灣置業(yè)的100%股權正在尋找“接盤俠”。其上述項目緊鄰著名景點航母公園，但已成了“爛尾樓”。為何會淪落到這等境地?項目公司急于轉售背后，是否另有隱情?記者為此深入實地走訪調查。

　　項目現(xiàn)場：緊鄰航母主題公園卻爛尾7年

　　記者網上檢索了一下濱海航母公園等幾個關鍵詞，彈出一個“濱海航母”的官方網站頁面鏈接。網站宣傳稱，該主題公園為國家4A級景區(qū)，也是國家國防教育示范基地，除了基輔號檔案之外，還有穿越之旅、極限新體驗、基輔號社區(qū)、服務補給站、濱航旅行社等核心內容。

　　11月20日，記者來到天津，出了火車站，乘坐462路公交車，大約1個半小時后，才到天津濱海航母主題公園。雖然是周末，但令記者感到意外的是，航母公園的周邊道路上除了飛馳而過的車輛，鮮見行人。

　　這里，泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)的大型高端樓盤緊鄰天津“基輔號”航母停泊處，綠色的鐵網柵欄將這個大型樓盤項目與該航母主題公園分隔開來。4年前，記者曾來過此地，彼時從航母公園就可以直接穿過泰鵬紅灣項目。

　　按照規(guī)劃，該項目總占地接近19萬平方米，規(guī)劃建筑面積27萬平方米，容積率僅為1.08，業(yè)態(tài)包括低層住宅區(qū)(別墅區(qū))、高層公寓區(qū)、五星級金星大酒店、水秀賓館、生態(tài)美食園五個子項目。

　　由于被分隔開了，記者想進入這個樓盤并不太容易，只好沿著中央大道轉入航北路，再進入魚航路。行至盡頭，沿著一條崎嶇的小路，穿越一片雜草，才來到該項目的西門。

　　站在西門望去，高大的羅馬式拱門上的石材已顯斑駁，個別地方有脫落，大門正上方寫著“鈞鵬房地產”五個大字，而這個大門卻半隱于草叢中，加上一對石雕大象，更顯靜寂。記者還看到，大門旁邊的混凝土柱子上，裸露著生銹的鋼筋。從大門口朝院子里望去，廢棄的工地上長滿了雜草。

　　進入項目之后，記者一眼就看到了一個主體工程尚未完成的大樓，朝上一望，一排大柱子上面只有一個拱形的鋼筋架，旁邊多套別墅已完工，但水泥外墻未修飾，也未安裝門窗。

　　仔細看完項目之后，記者原路返回，進入航北路，但走了半個多小時，竟沒看到一個行人，唯一能打破這種寂寥的是汽車噪音，因為不時有汽車飛馳駛過。

　　泰鵬紅灣置業(yè)發(fā)在各大招聘網站的信息透露，上述緊鄰航母公園的樓盤對外叫“金航灣”項目，早在2009年4月已停工。

　　公司背景:項目公司唯一股東究竟是誰?

　　北金所官網透露，泰鵬紅灣置業(yè)成立于2008年，注冊資本1億元，系法人獨資公司，唯一出資股東為天津鈞鵬房地產開發(fā)有限公司(以下簡稱天津鈞鵬地產)。

　　不過，推動泰鵬紅灣置業(yè)100%股權轉讓的卻是天津金廈投資有限公司(以下簡稱天津金廈投資)。

　　上述股權轉讓公告陳述道，泰鵬紅灣置業(yè)上述開發(fā)項目建設初期存在前期手續(xù)不全、規(guī)劃不合理等因素，2009年4月因所在區(qū)域整體容積率調整遲遲未果，項目被迫停工。

　　《每日經濟新聞》記者查閱全國企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，泰鵬紅灣置業(yè)唯一股東多年來一直為北方信托。該信托公司的控股股東為天津泰達控股，其背后由天津市國資委實際控制。

　　這到底是怎么回事?早在2008年7月，北方信托曾發(fā)行了一只期限為1年半的股權投資類集合資金信托計劃產品，投資標的即為泰鵬紅灣置業(yè)100%股權，當時給出的預期最高收益率為9%。

　　上述信托計劃約定，信托屆滿時天津金廈投資承諾收購該股權，并由天津津投金廈房地產發(fā)展股份有限公司和天津投資集團有限公司(以下簡稱天津投資集團)提供擔保。

　　經查詢，天津金廈投資為鈞鵬地產唯一法人股東，也是其大股東，還是天津投資集團全資子公司。另外，天津投資集團還是北方信托企業(yè)法人股東之一。

　　彼時，西南財經大學信托與理財研究所分析過上述產品，認為股權回購類信托產品的最大風險在于回購方和回購擔保方資信等級的高低。

　　不幸的是，上述項目卻長期陷入停工狀態(tài)，這讓相關利益方有些難堪。2014年9月，天津藍天拍賣與隆天拍賣受天津市高級法院委托對泰鵬紅灣置業(yè)100%股權整體公開拍賣，起拍價為5.42億元，但結果不了了之。

　　記者進一步調查發(fā)現(xiàn)，去年以來至今年5月，作為上述股權回購方的天津金廈投資與鈞鵬地產因上述債權糾紛而多次對簿公堂。北金所標的股權轉讓公告顯示，天津金廈投資已勝訴，向天津市高級法院申請?zhí)幹么舜伪晦D讓的標的股權。

　　12月5日，記者通過全國企業(yè)信用信息系統(tǒng)再次查詢了泰鵬紅灣置業(yè)，發(fā)現(xiàn)該房企股東一欄已顯示為“無”，此前多份年報仍能證實北方信托一直為其唯一股東。

　　頗為蹊蹺的是，泰鵬紅灣置業(yè)100%股權及對應1億元權益資本被山東省高級法院司法凍結，被執(zhí)行人為北方信托，執(zhí)行裁定文書號為(2010)東執(zhí)字第77-4號，凍結期限從2015年4月至2018年4月。

　　記者致電北方信托，該企業(yè)旗下涉足房地產理財業(yè)務部的一位工作人員說不清楚該項目，需要找到了解項目的經辦人，但比較難找。

　　提及前述信托產品，北方信托另一位理財業(yè)務部工作人員說，這應是他們的一個通道業(yè)務，資金主要是銀行理財。

　　資金困境：補交1億出讓金難倒這家房企

　　北金所官網透露，截至目前，泰鵬紅灣置業(yè)已開發(fā)工程完成產值約為2.3億元。具體來看，該項目已完工部分涉及42棟獨體別墅，主體土建完成，部分別墅已完成外保溫、抹灰、屋頂瓦，別墅區(qū)河道約1600米護坡砌筑完。對于高層住宅，1、2號樓地下室完工(新規(guī)劃廢棄)，五星級金星大酒店已完成打樁。

　　記者還注意到，該項目還涉及一個水秀賓館，已完成1萬平方米混凝土承臺，A區(qū)主體竣工，內部部分裝修完畢;生態(tài)美食園的主體鋼結構已完工，部分外墻砌筑與主入口外檐羅馬柱已完工等。

　　泰鵬紅灣置業(yè)在股權轉讓書中陳述道，項目停工后，公司積極配合原漢沽區(qū)政府進行整改，但恰逢天津濱海新區(qū)三區(qū)合并，項目推進緩慢。

　　2010年，天津濱海旅游區(qū)成立，泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目被劃歸該旅游區(qū)管理。泰鵬紅灣置業(yè)對原規(guī)劃做了調整，保留了已建成的獨體別墅，減少原商業(yè)區(qū)增加高層住宅，對金星大酒店設計細化，試圖保證容積率不變的前提下增加居住體量。

　　泰鵬紅灣置業(yè)公開陳述稱，以上調整得到了天津濱海旅游區(qū)管委會支持，新的規(guī)劃方案指標也已獲原則上同意，但正式獲批須補繳約1億元出讓金。

　　盡管該土地出讓補充合同已通過濱海新區(qū)國土局批準，但泰鵬紅灣置業(yè)稱，由于該項目前期投入占壓資金較長，公司已無力繼續(xù)投入，補充合同一直未簽，項目至今未復工。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認為，規(guī)劃變更的補救辦法一般是補交土地出讓金，但中小房企往往現(xiàn)金流緊張，拿不出此類資金意味著會慢慢失去市場機會。

　　除了投入資金較大之外，特別是酒店部分，盈利前景不明朗。華美酒店顧問集團首席知識官趙煥焱曾結合國家旅游局統(tǒng)計公報原始數(shù)據(jù)做過一個《2015年度酒店凈利潤率排行榜》報告，天津排名第41位，凈利潤率-13.63%，位于33個虧損城市之列。

　　趙煥焱表示，泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目以酒店為亮點，但天津酒店業(yè)供大于求比較明顯�！斑@個酒店的經營前景，我不看好�！�

　　股權轉讓：接盤方須考慮去化及現(xiàn)金回流

　　據(jù)悉，轉讓方給“準接盤俠”兩個受讓方案，第一種是轉讓方賣掉100%股權，受讓方支付對價6.77億元，鈞鵬及泰鵬紅灣置業(yè)負責結算原工程單位施工款，補交1億元土地出讓金，承擔外欠工程款7084萬元及泰鵬紅灣置業(yè)對鈞鵬與其他單位總債務8200萬元。

　　作為承接第一種方案，受讓方享受承接股權對應的資產權益，但不包括應收鈞鵬的8667萬元款項。

　　記者注意到，第二種方案則是項目實際控制人保留部分股權，與受讓方合作開發(fā)，利益共享、風險共擔，相關具體事項需另行商議。

　　為此，標的企業(yè)股權轉讓公告特意強調，該項目坐落于中國第三經濟增長極環(huán)渤海經濟區(qū)天津濱海新區(qū)中新生態(tài)城轄區(qū)內(原屬濱海旅游區(qū))，緊鄰“基輔號”航母停泊處，東臨渤海灣，南至中新生態(tài)城旅游區(qū)“航母軍事主題公園”核心區(qū)。

　　“沿海稀缺的土地資源是各個開發(fā)企業(yè)關注的焦點，其區(qū)域優(yōu)勢不言而喻。”標的企業(yè)股權轉讓公告說，別墅區(qū)42棟獨體別墅已完工，只需內外檐裝修即可銷售，回款迅速。

　　黃金灣投資集團董事長申威向《每日經濟新聞》記者表示，項目并購要先考察市場，地段決定市場潛力，還要算未來的趨勢和漲幅空間還有多大。

　　天津市濱海新區(qū)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2015年底，濱海新區(qū)全區(qū)常住人口為297.01萬，戶籍人口123.92萬，全區(qū)戶籍戶數(shù)為45.96萬戶，同比均有小幅增長，但對比數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，這里更多的是非戶籍流動人口。

　　在泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)項目實地調查中，記者走訪了近兩個小時，發(fā)現(xiàn)周邊連一家飯館都沒有。但在股權轉讓公告中，轉讓方對外描述說，“依托生態(tài)城的區(qū)域影響力，依靠成熟的生活及商業(yè)配套，必將對項目銷售產生積極影響。”

　　一家上市房企高管表示，該項目負債不高，凈資產還是有的，但別墅和高層能否迅速去化是面臨的最大問題，接盤須考慮現(xiàn)金回流。申威也認同這一點，他說產品去化時間需要考量，畢竟10年掙1億元，和1年掙1億元，帶來的資金成本不一樣。

　　“有些項目貌似很好，但背后有復雜的債權債務糾紛，即便是好項目也難以收購。還有一些項目有些瑕疵，比如規(guī)劃不合理等，也會造成項目很好，無人問津。這些都是并購中的‘坑’�！鄙晖�強調說。

　　當前，泰鵬紅灣置業(yè)100%股權仍在北金所掛牌求轉讓。記者致電鈞鵬地產公開電話，但是一打過去，對方就直接掛斷了。北金所一位相關業(yè)務員說，這個項目掛牌很久了，目前項目信息還沒更新。

　　市場環(huán)境:行情低迷導致房企甩盤轉賣

　　熟悉天津房地產市場的一位并購人士表示，濱海新區(qū)比武清距離北京要遠，目前有一些打了很高折扣的房地產項目轉讓，但還是無人接盤。

　　不只是泰鵬紅灣置業(yè)的一個項目，記者調查發(fā)現(xiàn)，除了天津主城區(qū)之外，該市周邊郊區(qū)縣房地產項目銷售一度低迷，讓不少大型上市房企深陷其中，被迫“斷臂求生”，一些地產“禿鷲”開始虎視眈眈。

　　去年底，津濱發(fā)展位于天津濱海新區(qū)的一幅地塊編號為“津濱漢(掛)201108號”的城鎮(zhèn)住宅用地被該當?shù)刂鞴懿块T認定為閑置土地，并被有償收回。

　　津濱發(fā)展解釋道，該地塊由于多方原因造成長期無法開發(fā)，閑置至今已近四年，不但對公司資金安排造成了一定影響，當?shù)厥袌霏h(huán)境也發(fā)生了重大變化，收回后錄得虧損金額約4800萬元。

　　今年初以來，天津松江多次披露其公開轉讓項目股權及在建工程的公告，比如賣掉位于靜�？h團泊新城高爾夫球場內七排干東側的水岸恬園項目、位于靜海縣團泊新城西區(qū)健康大道西側、平湖路北側的團泊西區(qū)四號地依山郡項目、位于武清區(qū)京津公路東側、武寧路北側的天汐園在建項目等。

　　實際上，上述多個在建工程均位于天津的郊區(qū)縣，比如水岸恬園項目掛牌時并無意向受讓人，最后被天津松江持股20%的一個關聯(lián)接盤方摘得，但基本屬于平價成交。

　　前三季度，天房發(fā)展歸屬于母公司的凈利虧損約2.7億元，扣非后凈利虧損約3.7億元，問題的根源就在于主要結算項目位于天津市外環(huán)線以外的津南區(qū)雙港新家園的新科園、新盈莊園項目和東麗區(qū)華明新家園的天欣錦園項目等，這些項目所在區(qū)域及周邊整體房地產供應較多，項目售價提升空間有限等。

　　不過，記者也注意到，在有人甩賣的同時，也有人在挺進天津樓市。今年9月，藍光發(fā)展豪擲逾16億元收購了廣西江宇地產和一個自然人合計持有天津江宇海匯地產100%股權，從而首次間接布局到天津并拿下津南區(qū)江宇城項目。

　　10月下旬，湯臣集團突然公告其擬轉讓天津津灣置業(yè)51%股權，該標的企業(yè)持有天津市和平區(qū)中心區(qū)域的津灣廣場二期項目，受讓方為溫州一家私募投資機構，但從交易構架來看，該受讓方須火速向標的企業(yè)輸血8億元，以緩解湯臣資金投入之憂的意圖明顯。

　　11月底，景瑞控股將子公司天津景秀100%股權以8億元直接賣給了恒大地產，這意味著后者將間接拿下位于天津寶坻區(qū)的天津景瑞英郡項目。