導(dǎo)讀

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向。歷經(jīng)1年多的去庫(kù)存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場(chǎng)，將修正此前過(guò)度刺激、高杠桿、為去庫(kù)存而去庫(kù)存的樓市政策，以投資投機(jī)為目的的購(gòu)房窗口期或?qū)⒔K結(jié)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院研究員 紀(jì)睿坤

　　樓市回暖的行情仍在持續(xù)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)多地的房地產(chǎn)管理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，30個(gè)典型城市（4個(gè)一線城市，15個(gè)二線城市，11個(gè)三線城市）的樓市成交在3月份的基礎(chǔ)上再站高峰，4月新建商品住宅成交面積為2593萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.2%，同比增長(zhǎng)61.0%，創(chuàng)下歷史最高水平。

　　一線城市出現(xiàn)明顯退燒，二三線城市成為樓市的“爆點(diǎn)”區(qū)域。過(guò)度火熱的樓市之后，或?qū)⒂瓉?lái)降溫。

　　5月9日，人民日?qǐng)?bào)頭版刊登《開(kāi)局首季問(wèn)大勢(shì)——權(quán)威人士談當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)》，權(quán)威人士指出“房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過(guò)人的城鎮(zhèn)化‘去庫(kù)存’，而不應(yīng)通過(guò)加杠桿‘去庫(kù)存’，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策�！�

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向，即修正此前過(guò)度的、高杠桿、“以房為中心”的房地產(chǎn)調(diào)控方向，改為適度的，去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向。

　　分城施策難以孤立實(shí)施

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院對(duì)照近7年4月份的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年4月份市場(chǎng)成交是近7年同期最好的水平，也是歷史上最高水平。

　　相比2010年至2015年6年間的同期水平，2016年4月份30個(gè)城市新建商品住宅成交面積分別增長(zhǎng)了71.9%、203.6%、145.1%、65.2%、109.3%和61.0%。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，用“異�；鸨�”四個(gè)字形容4月樓市亦不為過(guò)，且在一線城市頻出樓市新政后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的分化和轉(zhuǎn)移傾向，即在樓市新政下，一線城市樓市退燒，二三線城市領(lǐng)漲。

　　4月份，4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積為313萬(wàn)平方米，環(huán)比減少27.8%，同比減少8.2%。具體城市看，北上廣深4個(gè)城市環(huán)比增幅分別為9.5%、-53.2%、0.7%和-46.2%，同比增幅分別為-11.8%、-24.3%、33.5%和-38.4%。

　　相比一線城市的明顯降溫，二三線城市樓市卻轉(zhuǎn)而成為市場(chǎng)的爆點(diǎn)。4月份，15個(gè)二線城市新建商品住宅成交面積為1967萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)7.8%，同比增長(zhǎng)88.3%，成交規(guī)模創(chuàng)下了2010年以來(lái)的月度最高水平。

　　典型三線城市的表現(xiàn)更為搶眼。4月份，11個(gè)三線城市新建商品住宅成交面積為312萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2.6%，同比增長(zhǎng)39.1%，對(duì)比2010年以來(lái)的月度數(shù)據(jù)，三線城市成交創(chuàng)下了歷史新高。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，一線城市4月份交易出現(xiàn)明顯下滑，和滬深兩市政策打壓有關(guān)，政策的短期效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　二線城市的購(gòu)房政策要比一線城市寬松，而且房屋均價(jià)也明顯低于一線城市，所以購(gòu)房者會(huì)積極認(rèn)購(gòu)、加速成交，這使得同比增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)較為明顯。

　　而表現(xiàn)最為搶眼的三線城市之所以創(chuàng)下歷史新高，更源于內(nèi)外的兩個(gè)因素：一方面積極去庫(kù)存導(dǎo)向助推了住房消費(fèi)；另一方面，一線及重點(diǎn)二線城市迎來(lái)樓市調(diào)控，而諸如北京周邊的廊坊、上海周邊的昆山、深圳周邊的惠州等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，支撐當(dāng)前樓市上漲的根本因素并非剛需，而是投資甚至是投機(jī)性需求。在貨幣流動(dòng)性較大的基礎(chǔ)上，資金會(huì)隨著市場(chǎng)和政策風(fēng)向不斷流動(dòng)，并帶來(lái)差異化的市場(chǎng)爆點(diǎn)，這也是當(dāng)前和下一階段決策層調(diào)控的難題，即影響樓市的關(guān)聯(lián)性因素較多，分城施策難以孤立實(shí)施，跳不開(kāi)城市間聯(lián)動(dòng)和整體性的調(diào)控政策方向。

　　下一步政策如何轉(zhuǎn)向？

　　《人民日?qǐng)?bào)》刊發(fā)“權(quán)威人士”的訪談中，亦多次談到房地產(chǎn)。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，在提及當(dāng)前房地產(chǎn)時(shí)，“權(quán)威人士”多次預(yù)警當(dāng)前的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)并提出了政策誤區(qū)。

　　“權(quán)威人士”眼中的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和政策是：首先，一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快。其次，高杠桿背景下的樓市風(fēng)險(xiǎn)，處理不好，小事會(huì)變成大事。最后，過(guò)度杠桿和刺激帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫等加劇了經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

　　權(quán)威人士認(rèn)為，恢復(fù)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。

　　“權(quán)威人士”提及當(dāng)前樓市調(diào)控的政策誤區(qū)是：第一，房地產(chǎn)定位存在誤區(qū)，不能簡(jiǎn)單歸為“保增長(zhǎng)”，應(yīng)回歸自住型，嚴(yán)防投資、投機(jī)購(gòu)房。第二，房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策方向存在誤區(qū)，即多地存在過(guò)度杠桿化以及“以房為中心”而非以人為中心的去庫(kù)存政策。要嚴(yán)防過(guò)度刺激，通過(guò)高桿杠等方式放大房地產(chǎn)泡沫。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，“權(quán)威人士”此次有關(guān)房地產(chǎn)的分析和表態(tài)釋放了明顯的政策方向，即修正此前過(guò)度的、高杠桿、以房為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向，改為適度的、去杠桿的以人為中心的房地產(chǎn)調(diào)控方向。

　　結(jié)合權(quán)威人士的講話，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，下一步的政策方向可能出現(xiàn)以下轉(zhuǎn)向：

　　1．樓市依然延續(xù)去庫(kù)存基調(diào)，因城施策的調(diào)控還將繼續(xù)，但房地產(chǎn)調(diào)控將小幅收緊。房地產(chǎn)這類對(duì)經(jīng)濟(jì)全局影響較大的行業(yè)，還不能撤火過(guò)快。再加之三四線城市仍面臨去庫(kù)存難題，去庫(kù)存政策仍將持續(xù)。

　　2．一二線城市刺激性政策出臺(tái)的可能性降低。權(quán)威人士特別點(diǎn)名，“一二線城市房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快”，這也是未來(lái)收緊調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，截止到目前，深圳、上海、北京、蘇州、南京等均加碼調(diào)控，未來(lái)不排除其他房?jī)r(jià)上漲較快的重點(diǎn)城市小幅收緊調(diào)控。

　　3．房地產(chǎn)要回歸自住型，將繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院，“房子是給人住的”即意味著去庫(kù)存時(shí)，將修正過(guò)度刺激的政策，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。

　　4．刺激性的樓市調(diào)控或?qū)⒃谙掳肽杲K結(jié)，不能利用高杠桿刺激樓市。高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，諸如首付貸等高杠桿等過(guò)度刺激的住房政策也將被叫停。

　　5．修正各地由“去庫(kù)存”為“以人為中心的去庫(kù)存”。權(quán)威人士在專訪中強(qiáng)調(diào)，去庫(kù)存靠人的城鎮(zhèn)化。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，這也是本次權(quán)威人士專訪中釋放的最重要的政策風(fēng)向，未來(lái)房地產(chǎn)去庫(kù)存的核心是“以人為中心的去庫(kù)存”，而非“以房為中心的去庫(kù)存”，二者有本質(zhì)區(qū)別。

　　從當(dāng)前地方政府采取的一些去庫(kù)存手段來(lái)看，大多偏向于“以房為中心的去庫(kù)存”。比如多地通過(guò)放開(kāi)限購(gòu)，降低首付比例，甚至是財(cái)稅補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi)。很多房子雖然賣了出去，但多是投資投機(jī)性需求，且空置率居高不下。

　　再比如多地出臺(tái)鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房的政策，通過(guò)降首付、財(cái)政、契稅補(bǔ)貼等刺激住房消費(fèi)，但并未有配套性的從農(nóng)民轉(zhuǎn)為新市民的新型城鎮(zhèn)化方案。

　　綜上所述，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，歷經(jīng)1年多的去庫(kù)存政策后，樓市調(diào)控將步入下半場(chǎng)，將修正此前過(guò)度刺激、高杠桿、為去庫(kù)存而去庫(kù)存的樓市政策。這也將為持續(xù)高燒的二三線城市傳來(lái)一絲政策涼風(fēng)，以投資投機(jī)為目的的購(gòu)房窗口期或?qū)⒔K結(jié)！