有關(guān)樓市“首付貸”的監(jiān)管政策仍在發(fā)酵。

　　3月8日上午，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從北京、深圳等地的鏈家門店處確認(rèn)，此前鏈家與銀行、小貸、擔(dān)保公司等合作開(kāi)展首付貸業(yè)務(wù)合作已全面暫停，無(wú)獨(dú)有偶的是，另一家北京地產(chǎn)中介“我愛(ài)我家”也暫停了此類首付貸款支持業(yè)務(wù)。

　　所謂首付貸，是指在購(gòu)房人首付資金不足時(shí)，地產(chǎn)中介及與之合作的金融機(jī)構(gòu)能夠?yàn)槠涮峁┭a(bǔ)助資金拆借，幫助購(gòu)房人放大購(gòu)房杠桿，在部分房?jī)r(jià)上漲較快地區(qū)，首付貸的運(yùn)用可讓部分購(gòu)房者實(shí)際首付比例降至10%。

　　值得注意的是，首付貸的叫停，或?qū)Σ糠衷噲D以鎖定價(jià)格為目的的購(gòu)房者的交易帶來(lái)影響，不過(guò)亦有多位地產(chǎn)中介人士透露，目前仍可有條件為客戶提供信用貸、過(guò)橋貸等產(chǎn)品幫助房產(chǎn)交易的實(shí)現(xiàn)。

　　而在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，監(jiān)管層應(yīng)當(dāng)實(shí)施因地制宜的差額化的房貸政策，一方面可考慮對(duì)單價(jià)過(guò)高的房產(chǎn)實(shí)施超額部分“就低評(píng)估”的限貸政策，另一方面可進(jìn)一步考慮降低優(yōu)質(zhì)購(gòu)房者的首套房首付比例，以滿足市場(chǎng)需求。

　　鏈家等中介剎車“首付貸”

　　監(jiān)管層對(duì)首付貸等監(jiān)管套利業(yè)務(wù)的收緊，正在發(fā)揮效果。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從北京地區(qū)鏈家的多家門店處確認(rèn)，其此前提供的首付貸業(yè)務(wù)已大范圍暫停，而暫停的主要原因或與銀行方面不愿再提供相關(guān)合作有關(guān)。

　　“首付貸現(xiàn)在做不了了。”一位鏈家的門店負(fù)責(zé)人告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“提供這個(gè)的主要是銀行，相當(dāng)于變相把首付降低，現(xiàn)在主要是銀行把這塊業(yè)務(wù)給停了�！�

　　“我們的貸款中介業(yè)務(wù)前段時(shí)間已經(jīng)停止了�！币晃晃覑�(ài)我家的客服經(jīng)理亦表示。

　　值得一提的是，首付貸在一線城市存在的主要意義，既與單套房產(chǎn)總價(jià)過(guò)高，購(gòu)房人本金支付能力有限有關(guān)。

　　“有一些初次購(gòu)房的客戶因?yàn)槎唐谑赘顿Y金湊不齊，所以需要首付貸，因?yàn)楸本┑姆孔佣即髱装偃f(wàn)了，首付一般最少也要100萬(wàn)左右，普通白領(lǐng)很難一次拿出這么筆錢。”北京一位鏈家門店負(fù)責(zé)人表示。

　　但與此同時(shí)，首付貸存在的更大原因亦是房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，購(gòu)房人希望在第一時(shí)間鎖定交易價(jià)格的意圖所致。

　　“更多人則是為了鎖定價(jià)格，因?yàn)樵S多人并不是沒(méi)有支付能力，但是錢可能在股票、基金或者其他房產(chǎn)上，這涉及到一個(gè)要把其他資產(chǎn)變現(xiàn)，再購(gòu)房的問(wèn)題�！鼻笆鲦溂议T店負(fù)責(zé)人告訴記者，“但在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，變現(xiàn)、再購(gòu)房往往是來(lái)不及的，許多時(shí)候價(jià)格一天就會(huì)出現(xiàn)跳價(jià)，所以首付貸的作用是讓客戶在很快時(shí)間里湊齊首付、達(dá)成交易，從而鎖定價(jià)格。”

　　而在一位股份行人士看來(lái)，由于首付貸產(chǎn)品無(wú)形中放大購(gòu)房杠桿，變向突破了房貸首付比例的監(jiān)管要求，并在一定程度上積聚金融風(fēng)險(xiǎn)，是首付貸業(yè)務(wù)暫停的主要原因。

　　“放大購(gòu)房杠桿相當(dāng)于讓銀行資金更快流入樓市，容易引發(fā)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而一旦房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)暴露的概率就比較大�！鼻笆龉煞菪腥耸刻寡浴�

　　過(guò)橋貸、信用貸仍可輸血

　　雖然首付貸已被鏈家等中介叫停，但前述門店負(fù)責(zé)人亦向記者透露，個(gè)別銀行仍然可以提供信用貸，幫助購(gòu)房人補(bǔ)足首付差額；不過(guò)由于信用貸最高可貸額度偏小，相比一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元的房產(chǎn)，其無(wú)異于杯水車薪。

　　“首付貸不行了，現(xiàn)在可以做一些信用貸，一般是30萬(wàn)到50萬(wàn)元左右，而且這個(gè)通常定位于消費(fèi)貸款，需要找個(gè)地方把錢‘刷出來(lái)’。”前述鏈家門店負(fù)責(zé)人稱，“但這個(gè)額度對(duì)購(gòu)房來(lái)說(shuō)幫助有限，一般還要求貸款人有（收入）流水之類的�！�

　　需要強(qiáng)調(diào)的，信用貸的使用也有一定條件，即需要貸款人尋求“通道”進(jìn)行提現(xiàn)。

　　“這個(gè)信用貸主要應(yīng)用于消費(fèi)貸款，所以可以理解成發(fā)給貸款人的一張信用卡，如果提現(xiàn)的話，需要找一個(gè)有POS機(jī)的取錢方�！北本┑貐^(qū)一位提供信用貸的股份行人士表示，“這種方法通常也需要給取錢方支付一定的費(fèi)用，價(jià)格一般在5‰以上�！�

　　事實(shí)上，該類信用貸在去年A股上漲期間，也曾成為銀行資金流入股市的渠道之一。

　　此外，鏈家等中介提供的具有高息性質(zhì)的“過(guò)橋貸”也仍在正常提供。所謂過(guò)橋貸，是指涉及在押房產(chǎn)交易過(guò)程中，中介及金融機(jī)構(gòu)為達(dá)成交易為賣房人拆借資金償還貸款，以便房產(chǎn)解押之用的服務(wù)；而在房產(chǎn)交易完成后，賣房人可用房款對(duì)該筆資金進(jìn)行償還。

　　“過(guò)橋這個(gè)服務(wù)仍然可以做，而且這個(gè)業(yè)務(wù)本身也是合理的�！鼻笆鲦溂议T店負(fù)責(zé)人表示，“因?yàn)樽屻y行方面提供轉(zhuǎn)按揭太難了，但無(wú)法償還剩余貸款，房子又沒(méi)法交易，所以這個(gè)業(yè)務(wù)對(duì)于許多業(yè)主來(lái)說(shuō)是剛需�！�

　　而據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，除一般住宅外，過(guò)橋貸還被應(yīng)用于部分購(gòu)房人購(gòu)買二手商住房的交易，其方法為拆借資金全款購(gòu)買商住房，再以商住房作抵押貸出資金償還過(guò)橋貸；該類模式的產(chǎn)生原因與購(gòu)買商住房和抵押商住房所獲得貸款政策差異有關(guān)。

　　“購(gòu)買二手商住房時(shí)，買家為了避稅會(huì)做低評(píng)估值，但這樣能貸出來(lái)的錢就比較少，首付通常都要到七八成；但如果做高，那么商住房就有很高的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅。”前述門店負(fù)責(zé)人透露，“一個(gè)方法是用過(guò)橋貸把房子買下來(lái)，然后通過(guò)抵押把錢貸出來(lái)，再償還過(guò)橋貸，這樣實(shí)際首付比例最低能降低到3-4成�！�

　　而對(duì)于房?jī)r(jià)暴漲背后的金融風(fēng)險(xiǎn)，亦有業(yè)內(nèi)人士建議，單純“一刀切”的叫停首付貸需要慎重，而監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)因地制宜，例如對(duì)單價(jià)過(guò)高的樓盤實(shí)施差額貸款限價(jià)政策，但同時(shí)對(duì)優(yōu)質(zhì)群體適當(dāng)降低首付比例。

　　“房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)對(duì)于抵押品有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)出臺(tái)政策應(yīng)對(duì)單價(jià)過(guò)高的現(xiàn)象，避免單價(jià)過(guò)高的房產(chǎn)交易過(guò)多的占用信貸資金。”東北地區(qū)一位國(guó)有大行公司業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人指出，“比如有些地區(qū)的樓盤單價(jià)在六七萬(wàn)元以上，那么監(jiān)管可以出臺(tái)相應(yīng)的窗口指導(dǎo)，不讓超出規(guī)定單價(jià)的部分貸款，但現(xiàn)在一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高，也應(yīng)該讓一些信譽(yù)優(yōu)質(zhì)的購(gòu)房者享受到更低的首付比例，不然這些人也要想辦法從別的地方籌資�！�