眼看著房價“一天一個樣兒”地往上躥，天津市民王曉婷“感覺有些發(fā)懵”。

　　她想在自己家附近給父母買套房子，春節(jié)剛過就跟著中介看了七八套房子，有兩套還算比較中意，可都因為房主一再“坐地漲價”而沒有成交，“124平方米的房子，開始報價360萬元，看第一次后就漲了10萬元，我?guī)Ц改缚吹诙�次后付了兩萬元定金，沒想到房主竟然還漲到400萬元!”

　　眼下京滬等一線城市房價好比“坐上了火箭”。而借著接二連三吹來的樓市“春風(fēng)”，天津也開啟了“瘋狂模式”。剛進(jìn)入3月，天津市中心六個區(qū)的新房全部上調(diào)價格，其中單價漲幅最多的每平方米漲了8000元，大多數(shù)新樓盤采用“排卡”的方式“捂盤”惜售。而二手房更是動輒就幾萬元甚至幾十萬元地往上“跳價”，不少房主甚至撤下房源，就等著房價飆得再高一點。

　　新房全提價 二手房“漫天要價”

　　王曉婷住在南開區(qū)，一直想讓父母搬到自己身邊來住。年前聽說央行下調(diào)首付比例，她覺得終于可以買得起房了。

　　可她在家附近的樓盤咨詢了一圈，目前開盤的新盤單價都在3萬元以上，離她家最近的一個新盤項目單價4萬元以上，而且全是大戶型，買一套最少也得花600萬元。于是她決定放棄新房，轉(zhuǎn)向二手房。沒想到“二手房更是漫天要價�！泵髅鳂�(biāo)好的價格，竟然能一天漲好幾萬元，甚至幾十萬元!

　　“房主明顯越來越牛了。”王曉婷帶著父母約好看一套房子，等了1個小時房主才來，臉上一副“房價還得漲，我可不著急賣”的樣子。

　　這幾天，記者走訪了天津市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)的幾十個新盤項目，了解到其中約30個新盤進(jìn)入3月后有明顯漲幅，單盤最高漲幅達(dá)39.9%。

　　這其中，漲幅最明顯的項目幾乎全部集中在市內(nèi)六區(qū)。中心城區(qū)黃金地段的和平區(qū)，被譽(yù)為“學(xué)區(qū)中的學(xué)區(qū)”，這里的一個新盤項目因為被劃入?yún)^(qū)內(nèi)一所熱門小學(xué)學(xué)區(qū)，去年9月售價為每平方米3.7萬元，到12月就漲到每平方米4.5萬元，年后單價直接飆升至每平方米5萬元，目前已被搶購一空。

　　中介小王告訴記者，他在這兒干中介七八年了，眼看著學(xué)區(qū)房房價年年上漲。幾年前，一個只有5平方米的小廚房因為可以落戶上學(xué)，單價賣到每平方米5萬元，還被稱為“天價小廚房”，而現(xiàn)在，5萬元的單價已經(jīng)是和平區(qū)學(xué)區(qū)房的起步價了。

　　位于老城廂的某精裝公寓，40年產(chǎn)權(quán)，因為可以落戶和平區(qū)，房價一路猛漲。去年開盤時售價1.9萬元，不到兩個月漲到2.5萬元，去年年底沖到了3萬元。售樓處接待人員告訴記者，原本年后就開盤的，現(xiàn)在行情這么好，公司決定先“排卡”，價格還得上調(diào)。一個位于外環(huán)線上的新盤項目也不停漲價，春節(jié)前已經(jīng)上漲了2000元左右，單價達(dá)2.3萬元。一套144平方米的精裝戶型，均價在每平方米2.3萬元~2.7萬元。而精裝洋房每平米則開價4萬元。3月后每平方米再次上調(diào)3000元。

　　單價最貴的是位于水上公園附近的一處豪宅項目，預(yù)計今年5月開盤時，每平方米售價將在7萬元左右。該項目面積最小的房型155平方米，也成了名副其實的千萬級豪宅。

　　“房價漲上去就不會掉下來了，你手里就這么多錢，再不買更買不了了!”中介“苦口婆心”的勸說，王曉婷也越來越看不明白了，國家出臺下調(diào)首付比例、減少契稅等政策，不是為了給樓市去庫存嗎?“這房價噌噌地往上漲，人們不是越來越買不起房了嗎?”

　　房價是怎么漲上去的

　　2月22日正式實施契稅新政后，天津的新房和二手房成交量都呈現(xiàn)明顯上漲態(tài)勢。搜房網(wǎng)房天下數(shù)據(jù)統(tǒng)計，春節(jié)后首個工作日(2月14日)的新房成交量僅51套，二手房123套。新政后一周天津新房成交量較2015年同期(春節(jié)后第二周)翻了一番：23日337套、24日519套、27日突破性增長到707套。

　　房天下分析師王琳表示，2月區(qū)域二手房市場成交量環(huán)比上漲40%，套均價格上漲8萬~10萬元。而在老城廂一家二手房中介工作的小婁則看到更加瘋狂的情景，幾乎所有的房主年后都不斷上調(diào)房價，每套最少漲20萬元，“一個相熟的房主，直接拍給我500萬元，讓我看到合適的就出手，他自己連房子都不看”。

　　王琳說，目前一些大戶型的二手房主開始惜售，造成市場上出現(xiàn)短期的供小于求。

　　據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的全國70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年1月，天津新建商品住宅價格和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.3%，價格已連續(xù)11個月上漲。

　　實際上，利好樓市的政策春風(fēng)，從去年起就不斷吹來，從營業(yè)稅“5改2”，到一再地降息、降準(zhǔn)、降首付。加之天津自貿(mào)區(qū)和京津冀一體化的多重區(qū)域優(yōu)勢疊加，天津樓市2015年已全面回暖，去年的成交量幾乎比肩“史上最黃金”的2009年。而最新的降契稅政策，則是壓垮人們對樓市僅存的那點理性的“最后一根稻草”。

　　與此同時，地價也在一路飛漲。去年，每平方米4萬元的魯能公館還讓人記憶猶新，而今年1月底，和平區(qū)地塊的樓面價已經(jīng)直逼每平方米4萬元。而環(huán)城四區(qū)的地價也越來越高。1月29日，恒大以12.4億元奪得位于北辰區(qū)居住用地，溢價38.5%;2月25日，正榮以18億元拿下北辰區(qū)又一地塊，溢價率高達(dá)43%�！伴_發(fā)商的成本越來越高，羊毛出在羊身上，自然要轉(zhuǎn)嫁到房價上。”某樓盤銷售小滕對客戶說。

　　去庫存不能加劇樓市分化

　　房價越來越高，買房人真的越來越有錢嗎?

　　在融360監(jiān)測的35個城市和地區(qū)中，首套房平均利率全部跌破5%，全國十大利率最低城市排名中，天津位列第3，僅在廣州和北京之后。

　　兩成首付和貸款利率降低，讓不少意欲買房的人，覺得自己真能買得起房了。記者以買房者身份向多家二手房中介咨詢了解到，即使首付不夠，也可以通過場外配資“加杠桿”，可以首付一成，甚至“零首付”買房。

　　房產(chǎn)中介小婁給記者算了一筆賬，比如一套300萬元的房子，首付90萬元，中介可以墊資總房款的20%，即60萬元，借給買房者用于首付。也就是說，買房者只需要出30萬元就能買到300萬元的房子。他表示，如果買房人手頭資金短期周轉(zhuǎn)困難，可以申請全額墊資首付，當(dāng)然利息會比較高。

　　中國指數(shù)研究院天津分院研究總監(jiān)祁麗靜說，一直以來，天津買房者大部分是剛需或是改善需求，主要都是自住需求，炒房者并不多。隨著房價上漲，整個市場都變得活躍起來。有些人也想趁著“去庫存”的新政投資房產(chǎn)“撿便宜”，即使手里資金有限，也會不惜冒風(fēng)險加杠桿購房。看似首付款少了，但月供卻增加了，而且隨著杠桿比例的提高，還款壓力和風(fēng)險也會加大。

　　如此高的成交量，天津的庫存到底降下來了嗎?祁麗靜說，據(jù)統(tǒng)計，截至今年1月底，天津的商品住宅存量是1807萬平方米，在全國城市中絕對值比較高，去庫存化周期為13.5個月，“在比較合理的范圍”。

　　但目前房地產(chǎn)去庫存有區(qū)域特點，存量主要集中在一些遠(yuǎn)郊區(qū)縣，而市區(qū)特別是熱點區(qū)域則供不應(yīng)求，“比如和平區(qū)目前就沒有新的住宅項目推出，這里又是學(xué)區(qū)房集中的區(qū)域，自然房價一直飆高”。祁麗靜說。

　　“房價快速上漲，不能簡單地解讀為房地產(chǎn)市場回暖，更不代表去庫存目標(biāo)的完成�！碧旖蜇斀�(jīng)大學(xué)教授叢屹說，眼下的市場繁榮，只是資本市場的短期表現(xiàn)，應(yīng)該警惕。

　　他分析說，如今房地產(chǎn)市場進(jìn)入供求結(jié)構(gòu)調(diào)整周期，此次房貸新政是在“去庫存”背景下，逐步放松政策環(huán)境的一個延續(xù)。

　　“去庫存是個系統(tǒng)工程，不能僅靠短期的貨幣、金融信貸以及稅收減免等政策刺激。”他認(rèn)為，目前天津房地產(chǎn)的存量并不小，而一些三四線城市和部分二線城市壓力更大，新政不能讓房地產(chǎn)市場加劇分化，而是要在扎扎實實推進(jìn)城鎮(zhèn)化、完善公共資源分配等方面打一套漂亮的“組合拳”。