◎每經(jīng)評(píng)論員 葉檀

　　針對(duì)最近一些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)的上漲情況，深圳和上海的部分官員紛紛表示擔(dān)憂(yōu)，也引起了相當(dāng)一部分兩會(huì)代表委員的關(guān)注。

　　實(shí)際上，此次房?jī)r(jià)上漲與相關(guān)政策密不可分。

　　2月2日，央行、銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，在不實(shí)施限購(gòu)措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，最低可以降至20%。

　　據(jù)筆者調(diào)查，某些銀行只要用首套房抵押貸款，全部向銀行融資，二套房可以被視為首套房。此外，房貸利率已經(jīng)降到有史以來(lái)的最低點(diǎn)。據(jù)融360網(wǎng)站數(shù)據(jù)，3月3日房貸利率最低八二折，也即4.018%。而據(jù)筆者了解，最低甚至還有八折利率，即五年以上貸款利率僅3.92%。

　　總的來(lái)說(shuō)，首套房加杠桿以及房貸利率下降，其初衷都是為了樓市去庫(kù)存。但現(xiàn)在的情況是，核心城市樓市加杠桿、金融加杠桿，樓市成了高利貸者牟利的舞臺(tái)，各方資金逐鹿房地產(chǎn)市場(chǎng)賺快錢(qián)。

　　某些房產(chǎn)眾籌平臺(tái)，投資者最低只需投資1000元，即可參與購(gòu)房，按比例分享收益。以此前某平臺(tái)成功募集的一個(gè)學(xué)位房為例，合同約定將在該房產(chǎn)購(gòu)房手續(xù)完成之日起第11個(gè)月開(kāi)始出售，出售收益按出資比例分配。據(jù)悉，目前該平臺(tái)已經(jīng)進(jìn)行了9套房產(chǎn)的眾籌。其中位于深圳羅湖的百仕達(dá)小區(qū)一套46平方米的房屋持有4個(gè)月，出售后凈賺45萬(wàn)元，收益率達(dá)到77%。

　　不過(guò)，如果假設(shè)11個(gè)月后房?jī)r(jià)大幅下跌，籌資者還得支付物業(yè)等費(fèi)用，最后平臺(tái)跑路，怎么辦?

　　這并不是危言聳聽(tīng)。2月23日，上海市消保委對(duì)消費(fèi)者經(jīng)常使用的網(wǎng)上房產(chǎn)中介交易體察進(jìn)行通報(bào)。其中有兩個(gè)案例涉及上海鏈家。

　　2016年1月9日，莊先生通過(guò)鏈家與出售方簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》。當(dāng)他支付80萬(wàn)元定金后，卻被鏈家告知房屋交易有障礙，因該房屋不僅“背”著公積金貸款，還被出售方抵押給鏈家一名工作人員，出售方由此借得167萬(wàn)元貸款，用來(lái)購(gòu)買(mǎi)其他房屋。黃先生的遭遇則是在購(gòu)買(mǎi)一套被鏈家稱(chēng)為“有按揭貸款”的400萬(wàn)元房屋過(guò)程中，到簽訂合同時(shí)才發(fā)現(xiàn)所謂“按揭”竟是總價(jià)340萬(wàn)元的抵押。為推進(jìn)交易，得先幫房東還抵押。鏈家表示可以借錢(qián)給黃先生，把這個(gè)房產(chǎn)繼續(xù)交易下去。操作方式是由鏈家墊資110萬(wàn)元，月利率1.6%。

　　月息1.6%，年息則高達(dá)19.2%，是一年期貸款基準(zhǔn)利率的四倍以上。對(duì)此，鏈家稱(chēng)，公司不存在高利貸違法行為，提供的貸款利率折合年化為13%~24%，處行業(yè)平均水平。

　　如果這樣，那整個(gè)行業(yè)的成本值得擔(dān)憂(yōu)。

　　此外，2006年成立的融信按揭(北京中融信擔(dān)保)、2014年上線的鏈家理財(cái)、2015年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)的理房通。鏈家理財(cái)幾乎所有產(chǎn)品都是由中融信擔(dān)保提供本息保證，而中融信擔(dān)保的唯一股東就是北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司。北京理房通支付科技有限公司則是鏈家集團(tuán)旗下第三方支付平臺(tái)。這還是獨(dú)立的第三方支付系統(tǒng)嗎?

　　對(duì)此，鏈家回應(yīng)稱(chēng)，鏈家理財(cái)隸屬的鏈家網(wǎng)(北京)科技有限公司與為鏈家理財(cái)投資人作擔(dān)保的中融信都是獨(dú)立的法人，受不同監(jiān)管體系管控，并不涉及自擔(dān)保。

　　看來(lái)以后自擔(dān)保的定義要修改，只要由央行、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)不同機(jī)構(gòu)監(jiān)管，就無(wú)所謂自擔(dān)保。

　　鏈家融資渠道之一便是集團(tuán)旗下的鏈家理財(cái)，“首創(chuàng)房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)-支付-理財(cái)?shù)姆慨a(chǎn)金融閉環(huán)模式”，給投資者的年化收益率在6%到8%之間，鏈家自身年化收益率10%左右。鏈家理財(cái)2015年年報(bào)顯示，平臺(tái)2015年累計(jì)成交138億元，月平均交易額超過(guò)10億元，單日融資過(guò)億。以鏈家理財(cái)兩個(gè)月至一年的標(biāo)計(jì)算，存量起碼在20億元以上。一個(gè)月收益1000萬(wàn)左右，真是暴利。

　　如果這個(gè)模式的杠桿在10倍以上，那只要房?jī)r(jià)掉一成，所有圍繞房地產(chǎn)的投資者都會(huì)受到損失。這哪里是金融創(chuàng)新，不過(guò)是變相高息過(guò)橋貸。

　　一些金融創(chuàng)新，說(shuō)來(lái)說(shuō)去就是想盡辦法做高利貸。所有行業(yè)都奢望靠金融賺錢(qián)，金融靠高息賺錢(qián)，實(shí)體怎么活?