誤判杭州樓市 萬通地產(chǎn)或計提6億元減值

　　剛剛(1月13日)發(fā)布2015年度業(yè)績預(yù)虧公告，萬通地產(chǎn)(600246，收盤價6.02元)就收到了來自上證所的問詢函。

　　雖然回復(fù)有些姍姍來遲，但還是揭開了萬通地產(chǎn)杭州兩個項目操盤失誤且連累整體業(yè)績預(yù)虧的現(xiàn)實。1月22日，萬通地產(chǎn)發(fā)布回復(fù)公告稱，公司對2015年杭州樓市看漲，堅持售價不調(diào)及兩年去化，但2015年四季度相關(guān)區(qū)域競品樓盤集體降價，致公司杭州兩個項目不得不計提減值準(zhǔn)備。

　　記者注意到，萬通地產(chǎn)杭州上園項目如果下折20%，將虧損4.7億元；杭州萬通中心項目中的酒店式公寓項目若下折10%，將虧損1.2億元。據(jù)普華永道測算，上述兩個項目總計提減值預(yù)計為5.9億元到6.2億元。這與2014年業(yè)內(nèi)宣稱房企即便售價下折30%仍有利潤可賺的市場環(huán)境，已不可同日而語。

　　公開承認(rèn)誤判杭州樓市

　　1月22日，萬通地產(chǎn)回復(fù)上證所的問詢公告，公開承認(rèn)其對杭州樓市判斷“失誤”。

　　萬通地產(chǎn)的判斷邏輯是，2015年杭州樓市體現(xiàn)出供應(yīng)量增長、成交量增長、市場熱度上升、板塊差異明顯、大型房企競爭激烈等特征，加上一系列降準(zhǔn)降息等刺激樓市政策的出臺及2016年G20峰會在杭州召開等有利因素，當(dāng)?shù)貥鞘谐山粚⒊噬仙�趨勢。基于此，萬通地產(chǎn)2015年前三季度并未對售價進(jìn)行調(diào)整，堅持認(rèn)為相關(guān)項目去化周期在兩年左右。

　　然而，市場并未朝著萬通地產(chǎn)預(yù)想的方向發(fā)展。萬通地產(chǎn)表示，2015年四季度，公司杭州兩個項目(杭州上園項目和杭州萬通中心項目)所在區(qū)域市場庫存量仍在上升，去庫存壓力持續(xù)加大。2015年底，中央提出房企適當(dāng)降低商品住房價格以加快去庫存速度，傳遞出對樓市高庫存擔(dān)憂的信號。除了宏觀層面的悲觀情緒彌漫，上述項目所在區(qū)域的競品樓盤也集體加入降價潮，試圖以價換量謀突圍。

　　萬通地產(chǎn)認(rèn)為，這給公司上述兩個項目的定價帶來了直接沖擊和影響，雖然公司及時調(diào)整上述兩個項目的銷售策略，作出降低售價、縮短去庫存周期，快速回籠資金的策略，但新的銷售定價低于存貨成本，按照相關(guān)會計準(zhǔn)側(cè)，需計提減值準(zhǔn)備。

　　公開資料顯示，已竣工的杭州萬通中心寫字樓的單方成本約2萬元/平方米，精裝修的酒店式公寓單方成本約2.2萬元/平方米，而尚未完工的杭州上園項目住宅單方成本約1.8萬元/平方米到1.9萬元/平方米。

　　記者注意到，從萬通地產(chǎn)以往財報來看，公司杭州上園項目51%權(quán)益的樓面地價為9230元/平方米，杭州萬通中心49%權(quán)益的樓面地價為6380元/平方米。對比來看，杭州上園項目的地價成本已接近項目單價總成本的50%。2013年萬通拿下該地塊時曾歷經(jīng)了44輪爭奪，溢價不菲。

　　或致公司虧損6億

　　截至2015年底，萬通地產(chǎn)為上述兩個項目累計投入資金30億元，其中杭州上園項目累計投入11.5億元，從2013年開工建設(shè)到2015年6月封頂，主體結(jié)構(gòu)建造已基本完成，尚在進(jìn)行外圍幕墻工程。萬通地產(chǎn)表示，截至目前，杭州上園項目未取得預(yù)售證，尚未開盤銷售。

　　按照計提減值數(shù)據(jù)，杭州上園住宅銷售價格下調(diào)20%-30%，對應(yīng)減值4.7億元到4.8億元；萬通中心酒店式公寓銷售價格下調(diào)降價10%-20%，對應(yīng)減值1.2億元到1.4億元，總減值金額預(yù)計為5.9億元到6.2億元。1月13日，萬通地產(chǎn)公布了2015年度業(yè)績預(yù)虧公告，稱因為杭州兩個項目計提減值的緣故，經(jīng)公司財務(wù)部初步測算，預(yù)計公司2015年經(jīng)營業(yè)績將出現(xiàn)虧損，歸屬凈利潤虧損5.8億元到6.2億元。

　　作為長期服務(wù)于萬通地產(chǎn)的第三方審計機(jī)構(gòu)，普華永道據(jù)其審計計劃，已將存貨減值準(zhǔn)備會計估計的相關(guān)風(fēng)險評估為萬通地產(chǎn)2015年度財務(wù)報表審計工作的特別風(fēng)險。截至公告日，上述審計仍在進(jìn)行中。

　　記者注意到，2013年之前，萬通地產(chǎn)歸屬凈利潤還能維持在數(shù)億元以上，但2014年突然下滑至大約4509萬元，2015年又預(yù)告了巨額預(yù)虧。對此，記者多次致電萬通地產(chǎn)，但對方公開電話一直無人接聽。

　　值得一提的是，2014年，萬通地產(chǎn)董事會“大換血”，“萬通系”人馬基本退出，“嘉華系”上位。截至目前，“嘉華系”相關(guān)負(fù)責(zé)人一直未對萬通地產(chǎn)未來發(fā)展有重要的針對性表述，這讓外界對其質(zhì)疑不斷。