房地產投資持續(xù)放緩，待售面積增加 去庫存成為“國家任務”。

　　今年中央經(jīng)濟工作會議上，化解房地產庫存成為明年結構性改革五大任務之一。樓市庫存究竟有多大，究竟該如何化解？

　　樓市庫存壓力有多大

　　期房需要4.5年來消化

　　國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，我國商品房待售面積69637萬平方米，比10月末增加1004萬平方米。即便庫存仍在增加，今年前11月，我國還新開工房屋140569萬平方米。這意味著新房仍將源源不斷涌向市場。

　　社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛算了一筆賬，截至今年底，我國商品住房總庫存預計達到39.96億平方米。其中現(xiàn)房庫存約4.26億平方米，去化周期23個月；期房庫存約35.7億平方米，需要4.5年來消化�！敖衲曛袊鴺鞘谐尸F(xiàn)的特點與過去十年間供不應求的局面完全不同�！�

　　受庫存壓力的影響，今年以來，房地產投資同比增幅持續(xù)放緩和快速下滑�！敖衲攴康禺a住宅投資同比增幅持續(xù)下滑，已快接近2009年2月的歷史最低值�！蹦啭i飛說，房地產投資下降直接拖累經(jīng)濟增長，初步測算，今年前三季度，房地產投資對經(jīng)濟增長的直接貢獻率已降到只有0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。

　　實際上，今年以來，中央出臺的有利于穩(wěn)定樓市的調控政策不少。今年“330新政”后，在降低房貸首付比例、購房滿2年免征營業(yè)稅等優(yōu)惠政策的支持下，我國房地產銷售面積增速已經(jīng)從1至2月的-16.3%，逐步回暖，最終使去年底至今年的商品房銷售增速呈現(xiàn)出對勾型反轉。

　　然而，受不動產特點的局限，樓市回暖程度并不一致，壓力分化是今年樓市最突出的特點。分區(qū)域看，1—11月份，東部地區(qū)商品房銷售面積同比增長9.6%，增速比1—10月份提高0.3個百分點；而西部地區(qū)商品房銷售面積同比增長3.8%，增速回落0.1個百分點。分城市看，庫存壓力更非“全國一盤棋”。在社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士李超看來，過去幾年住房需求的“同跌同漲”的局面，在2015年終結，樓市進入了一個全面大分化時期：一線城市和人口基本面較好的二線城市，住房需求持續(xù)高漲，總體上呈現(xiàn)“量穩(wěn)價增”的局面；其它二線城市和部分三線城市從規(guī)模擴張轉為結構優(yōu)化，總體步入“量減價穩(wěn)”階段，有一定的庫存壓力；部分三線城市和四線城市需求總體乏力，“有量無價”，庫存壓力大。

　　去庫存如何發(fā)力

　　遠近結合，供求雙向發(fā)力

　　“三四線城市庫存壓力依然很大，可見單純依靠宏觀政策，已經(jīng)難以刺激需求，更難達到綜合目標�！蹦啭i飛說。

　　正是基于目前的樓市特點與人口特征，今年中央經(jīng)濟工作會議為樓市去庫存開出的藥方更加突出改革紅利，按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩(wěn)定房地產市場。

　　“樓市去庫存要近期與遠期統(tǒng)籌結合，供給與需求雙向發(fā)力，多措并舉。制度性變革有利于解決房地產中長期需求問題，而短期看，去庫存還是要在庫存壓力大的城市減少甚至限制新的供應，并鼓勵開發(fā)商降價出清�！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所所長任興洲說。

　　倪鵬飛也認為，去庫存需要雙向發(fā)力。供給端要做減法，減少庫存高的城市和區(qū)位的新房開工規(guī)模；通過企業(yè)并購重組等形式減少項目爛尾。需求端則要做加法�！按蛲ūＵ戏颗c商品房的供給渠道，如果棚改可以從商品住房市場購買項目，則5年可以消化庫存15億平方米。此外，還可以探索共有產權住房制度，形成針對農民工等中低收入人群、按照商品住房產權分期累計讓渡的購房支付機制�！�

　　目前庫存壓力主要集中在三四線城市，而這些城市去庫存不能僅依賴住房政策，還需要產業(yè)支持�！安唤鉀Q三四線城市的人口流出問題，房地產政策效果有限�！敝性�地產首席分析師張大偉認為，產業(yè)是支撐城市人口集聚的關鍵因素，提高三四線城市的就業(yè)吸引力才是解決樓市庫存的重要出路。

　　去庫存面臨哪些挑戰(zhàn)

　　切忌“一刀切”，過剩城市需嚴把土地閘門

　　有人質疑，此次中央經(jīng)濟工作會議提出“要取消過時的限制性措施”，是不是意味著北京、上海、廣州也可以全面放開限購了。對此，張大偉分析，全國唯一還在執(zhí)行的限制性政策只有貸款套數(shù)的限制和一線城市的限購�？紤]一線樓市現(xiàn)狀和防范系統(tǒng)性風險，取消僅剩的這兩條限制性措施的空間并不大。

　　也有人提出，“鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)”，引入社會資本去庫存是此次“藥方”的一大亮點。不過，不少專家認為，這對化解三四線城市庫存的作用有限。

　　“發(fā)展住房租賃市場有利于完善滿足多層次需求的住房供應體系，不過引入機構投資者還需要看配套扶持政策是否落地�！比闻d洲認為，目前一二線城市的租賃需求比較旺盛，但是庫存壓力不大，因此房價較高，導致機構投資者進入市場的資金壓力很大，如果沒有融資、稅收等方面的扶持政策，很難盈利。反觀三四線城市，雖然庫存較高，但租賃需求不旺，現(xiàn)有市場基本沒有太大缺口，機構投資者未必有投資意愿。

　　既然樓市分化加劇，去庫存也切忌“一刀切”�！懊總�城市得的病不一樣，也不能吃一樣的藥，一定要因城施策�！比闻d洲分析，今年“330新政”后，一線城市和部分熱點二線城市的住房需求釋放較快，目前庫存正常。而三四線城市的庫存仍在持續(xù)增加�！斑@種情況下，三四線城市的地方政府一定要忍住固定資產投資下降的短痛，尊重市場的調整周期，嚴把土地供應的閘門，決不能再給市場釋放壓力�！�