“目前我們已經(jīng)布局13個商業(yè)項目,商業(yè)資產(chǎn)有300億元,但是我們覺得這個速度還不夠,我們計劃未來3年內將開業(yè)10個購物中心,未來5年～10年可達30～50個購物中心。”正榮集團商業(yè)管理公司總經(jīng)理張子玉難掩自己的雄心。

　　在一線城市土地價格高企,三四線城市樓市飽和的狀況下,一些諸如正榮、　新城控股的二線房企選擇發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)。新城控股宣布要在2017年擁有40個商業(yè)綜合體,　嘉凱城　則從住宅開發(fā)商調整為做城鎮(zhèn)購物中心和住宅的雙向房企,　泰禾集團　更是選擇走出福建將自己的商業(yè)綜合體開向全國。

　　多名接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪的業(yè)內人士表示,隨著房地產(chǎn)業(yè)的深度調整和住宅開始飽和,這些擁有巨大現(xiàn)金流的開發(fā)商也需要考慮如何去花掉手上的現(xiàn)金,而運營好有穩(wěn)定回報的資產(chǎn)成為這些開發(fā)商思考的事情。

　　擁抱商業(yè)地產(chǎn)

　　“我們2010年借殼福建三農(nóng)成功上市,為企業(yè)的后續(xù)擴張?zhí)峁┝藦娪辛Φ馁Y金后盾,這是企業(yè)后續(xù)擴張商業(yè)地產(chǎn)的基礎。同時,2010年的福州限購令的發(fā)布為住宅市場加上了一道‘緊箍咒’,加大了住宅項目去化的難度,促使我們開始尋求新的支撐點。在資金支持和市場環(huán)境的雙重影響下,進軍商業(yè)自然而然成為泰禾新的戰(zhàn)略�！碧┖碳瘓F一位內部人士告訴記者。

　　事實上,自住宅限購開始,很多開發(fā)商就將目光投到商業(yè)地產(chǎn)領域,但因此前并無商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗,因此在之前的幾年更多的是一個項目的深度實踐而非快速擴張。以嘉凱城的“城市客廳”為例,該項目最大特色是和地方政府合作,項目建成后將集政務服務、公共服務、體驗式商業(yè)、餐飲娛樂和O2O商業(yè)為一體。

　　“三四線城市居民日益高漲的消費、生活需求將構成一個巨大市場。很多發(fā)展中的三四線城市并沒有商業(yè)綜合體,而這些地方的消費正在集聚,這里面充滿了機會。比如湖北許多城市消費水平已經(jīng)超過武漢,但是這些城市還是很缺乏這樣的商業(yè)購物中心業(yè)態(tài),我們就希望找到這樣的切合點進入�！毙鲁强毓筛吖軞W陽捷表示。

　　對于很多三四線城市(特別是沿海城市)而言,這里的房價較低但居民人均可支配收入較高,這就是開發(fā)商布局三四線城市的邏輯。而開發(fā)商對當?shù)氐男枨蟪潭葲Q定了其發(fā)展狀況。

　　張子玉舉例稱,福建莆田的正榮財富中心制定了一個“星欣榮”計劃,為當?shù)赝顿Y者提供資產(chǎn)托管、租售建議、消費追蹤、決策支持等幫助,并為其綜合體旁邊的商業(yè)街提供升級基金,每年進行業(yè)態(tài)調整。這個計劃本身就是考慮到福建莆田當?shù)氐耐顿Y需求,正榮通過這個購物中心既可以實現(xiàn)當?shù)氐南�費落地同時通過吸收當?shù)赝顿Y進一步對自己的項目進行輕資產(chǎn)化。非常有意思的是,當?shù)亓硗庖患乙痪�開發(fā)商開發(fā)的購物中心則人氣冷落,如果在北上廣等一線城市正榮的品牌知名度可能并不如這家開發(fā)商。

　　寶龍地產(chǎn)總裁許華芳認為,從城市收益與風險來看,一線城市特征是“成本高、中回報、低風險”,而三四線城市則是“成本低、回報高但風險更高”,一線城市唯一限制只是說門檻比較高,且每個項目總價比較高。其次,從經(jīng)營結果來看,三四線城市招商難度很高,因為三四線城市消費者不夠市場化,商家成熟度不夠。

　　資產(chǎn)金融化

　　面對上述風險,開發(fā)商又是如何應對的呢?《第一財經(jīng)日報》記者梳理發(fā)現(xiàn),對其資產(chǎn)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化是這些開發(fā)商下一步實踐的方向。

　　張子玉告訴記者,目前正榮的商業(yè)地產(chǎn)項目自持和出售基本在4∶6,他希望兼顧現(xiàn)金流的同時實現(xiàn)穩(wěn)健運營。通過這個綜合體項目的住宅銷售和部分商業(yè)的銷售,實現(xiàn)項目資金的自我平衡。但是為了實現(xiàn)更快發(fā)展,這樣的模式顯然還是不夠,對此張子玉也透露希望將正榮商業(yè)地產(chǎn)做成一個商業(yè)平臺,未來將投資者、經(jīng)營者、消費者都邀請到這個平臺上來成為微股東并一起分享投資回報。

　　這一點有點類似于眾籌,雖然張子玉并未透露更多的細節(jié),但是上述環(huán)節(jié)的實施需要更多的金融化手段,而這一點也是每一個商業(yè)地產(chǎn)運營商希望去嘗試的。

　　今年12月,新城控股在A股正式上市,隨后其當日漲幅為198.88%,市值已逾500億,對于新城控股而言就擁有了A+H兩個上市平臺。

　　新城控股董事長王振華透露,除了企業(yè)融資能力打開以外,新城控股近日還將針對自己的商業(yè)項目進行一些資產(chǎn)證券化的操作�！吧虡I(yè)地產(chǎn)有著穩(wěn)定的租金回報,這些租戶不同于個人,本身的信用能力很強,因此可以給商業(yè)地產(chǎn)帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流,而這個現(xiàn)金流就是可以產(chǎn)生金融產(chǎn)品的基礎�！彼岩踪JCEO何捷這樣評價道。