◎每經(jīng)記者 胡健

　　中央對(duì)2016年的經(jīng)濟(jì)工作即將明確定調(diào)，此時(shí)房地產(chǎn)再次聚集了業(yè)界關(guān)注的目光。

　　按照以往的規(guī)律，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)明年經(jīng)濟(jì)作出的部署中，房地產(chǎn)話題會(huì)在公報(bào)中占據(jù)相當(dāng)重要的一席之地。

　　上周國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布11月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，樓市在繼續(xù)回暖。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉在對(duì)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)進(jìn)行解讀時(shí)表示，從漲幅看，11月份70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅已由自7月份連續(xù)4個(gè)月的漲幅回落轉(zhuǎn)為漲幅擴(kuò)大，其中一、二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均擴(kuò)大；三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比由降轉(zhuǎn)平。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在他們所采樣研究的35個(gè)城市中，19個(gè)城市的存銷比出現(xiàn)了環(huán)比下跌，說明此類城市去庫(kù)存的速度在加快，去庫(kù)存壓力在積極釋放。他預(yù)計(jì)，明年房地產(chǎn)的“庫(kù)存殲滅戰(zhàn)”有望迎來一個(gè)良好的開局。

　　一線領(lǐng)漲同比上漲城市持續(xù)增加

　　11月份，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)分別為33個(gè)和40個(gè)，分別比上月增加6個(gè)和2個(gè)；持平的城市個(gè)數(shù)分別為10個(gè)和14個(gè)，分別與上月相同和比上月增加5個(gè)；下降城市個(gè)數(shù)分別為27個(gè)和16個(gè)，分別比上月減少6個(gè)和7個(gè)。

　　上海易居報(bào)告指出，70城房?jī)r(jià)在5月份順利完成止跌反彈的過程，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)。6月份增幅擴(kuò)大，7-9月份總體上維持持平態(tài)勢(shì)，10月份增幅略有收窄，11月份增幅繼續(xù)擴(kuò)大。在相對(duì)寬松的購(gòu)房政策環(huán)境下，房?jī)r(jià)增幅繼續(xù)擴(kuò)大。

　　劉建偉解讀說，今年以來，中央陸續(xù)出臺(tái)了包括降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售，政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市增加，漲幅有所擴(kuò)大。

　　一線城市仍是房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，除廣州外，其余三個(gè)城市均進(jìn)入漲幅榜前五位。數(shù)據(jù)顯示，11月，北京新建商品住宅環(huán)比漲1.0%；上海環(huán)比漲1.9%；深圳環(huán)比漲2.9%；廣州環(huán)比漲0.6%。

　　根據(jù)易居研究院的庫(kù)存報(bào)告，一線城市已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)去庫(kù)存周期低于12個(gè)月水平的現(xiàn)象，反映了一線城市去庫(kù)存壓力得到有效釋放，進(jìn)而房?jī)r(jià)增幅會(huì)比較明顯。

　　深圳在同比漲幅榜中，也拔得頭籌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年11月份，70個(gè)城市中，深圳在同比漲幅排行中位居首位，為44.6%。

　　今年3月份，70個(gè)城市全部出現(xiàn)同比下跌，說明房?jī)r(jià)都已跌回一年之前。但自4月份開始就呈現(xiàn)跳漲態(tài)勢(shì)，深圳房?jī)r(jià)率先出現(xiàn)同比上升。

　　易居統(tǒng)計(jì)顯示，6月份上海加入同比正增長(zhǎng)的城市行列。7月份北京加入，8月份同比上升的城市數(shù)量繼續(xù)增加，達(dá)到9個(gè)，9月份則達(dá)到12個(gè)，10月份繼續(xù)增加，為16個(gè)，11月份則增加到21個(gè)。

　　值得一提的是，按照嚴(yán)躍進(jìn)的分析，11月70城同比跌幅0.4%，目前已出現(xiàn)連續(xù)15個(gè)月同比下跌的現(xiàn)象，但跌幅在加快收窄，相比10月份1.2%的跌幅水平收窄了0.8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)年前隨著房?jī)r(jià)環(huán)比的繼續(xù)增長(zhǎng)，同比跌幅收窄的速度將繼續(xù)加快，并出現(xiàn)止跌的現(xiàn)象。

　　未來三年將處于持續(xù)去庫(kù)存狀態(tài)

　　同比漲幅不斷收窄，環(huán)比漲幅穩(wěn)步上升，樓市是否一片向好？答案顯然不是，原因就兩個(gè)字：庫(kù)存。

　　在11月召開的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上，化解房地產(chǎn)庫(kù)存已成為習(xí)近平總書記提出的“四個(gè)殲滅戰(zhàn)”之一，而在本月14日召開的中央政治局會(huì)議中，作為供給側(cè)改革中重要的一環(huán)，房地產(chǎn)去庫(kù)存也成為會(huì)議上的重要議題。

　　同策咨詢董事長(zhǎng)孫益功表示，2010年因需求大幅增加，國(guó)家要求增加供應(yīng)，導(dǎo)致土地控制放松�！皬漠�(dāng)年5月到年底的大半年時(shí)間，很多城市賣了之前5年甚至8年的土地。從目前來看，去的就是這個(gè)階段的庫(kù)存。”

　　同海咨詢最新發(fā)布的《35個(gè)大中城市商品住宅投資價(jià)值》報(bào)告，顯示重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，供需比在1.1以下位于合理區(qū)間的城市僅7個(gè)，占比20%，這意味著，其余80%的城市住宅供應(yīng)在未來三年處于供大于需階段，“去庫(kù)存”壓力明顯。

　　整體庫(kù)存量偏大，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商再投資的意愿不強(qiáng)，進(jìn)而拉低房地產(chǎn)對(duì)投資和增長(zhǎng)的作用。

　　正基于此，房?jī)r(jià)不能成為判斷樓市的唯一指標(biāo)，即便70城同比漲幅已逼近轉(zhuǎn)正，但劉建偉也直言，城市間新建商品住宅價(jià)格同比漲跌差異明顯。

　　具體來看，一線城市上漲且漲幅較大，漲幅比10月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市下降0.2%，降幅比10月收窄0.8個(gè)百分點(diǎn)；三線城市下降，但降幅比10月收窄0.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　同海咨詢董事長(zhǎng)張任遠(yuǎn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前來看，去庫(kù)存將是大多城市必須面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。一線城市供需比整體較低，具有一定投資價(jià)值，但對(duì)于供需比偏高的城市來說，則是土地供應(yīng)量偏大導(dǎo)致供需比上升，在未來三年將處于持續(xù)去庫(kù)存狀態(tài)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說，過去一年堅(jiān)持的“去庫(kù)存”戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整，即轉(zhuǎn)向“補(bǔ)庫(kù)存”的戰(zhàn)略上來，否則庫(kù)存不足的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)繼續(xù)加大。而對(duì)于其他非重點(diǎn)城市而言，應(yīng)該在目前中央去庫(kù)存的政策導(dǎo)向下，繼續(xù)采取靈活的銷售策略、落實(shí)寬松的購(gòu)房政策，從而較好地實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存的目標(biāo)。