經濟日報-中國經濟網編者按：老舊廠房是城市文化的金山銀山。日前，北京市各區(qū)已騰退老舊廠房200余個，其中一批已經或正在轉型為文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)，并涌現出一批典型案例。近日，北京市文化創(chuàng)意產業(yè)促進中心聯合中國經濟網選取了北京多個具有代表性的文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)進行實地調研，力求全面、真實、有效地了解這些典型園區(qū)的轉型歷程、運作經驗和目前存在的一些瓶頸問題，形成系列報道，也為更多致力于轉型為文創(chuàng)產業(yè)園區(qū)的老舊工業(yè)廠房提供參考和借鑒。本期走進的是77文創(chuàng)園（即77文創(chuàng)[美術館]園區(qū)）。

　　長按識別二維碼，VR看園區(qū)

　　位于北京美術館后街77號的77文創(chuàng)園，由原北京膠印廠整體改建而成，2012年10月啟動改造，2014年5月正式開園，占地面積6700平方米，建筑面積13000平方米。門口巨大的“77”二字，一紅一白，十分顯眼�！　�

　　77文創(chuàng)園門口 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　園內老煙囪、燙金模切機等工業(yè)遺跡被很好的保留了下來，但建筑布局、園區(qū)環(huán)境和以前的膠印廠卻有著天壤之別：沒有機器的喧囂嘈雜，也看不到忙碌的工人，鋪設的鐵質樓梯迂回旋轉，可至園區(qū)樓頂……僅開園4年多，鐵皮倉庫、紅磚煙囪如何營造創(chuàng)意迸發(fā)的文化院落？“戲劇界橫店”之稱因何而來？園區(qū)如何在盤活存量資源的同時做足增量？其運營模式有何獨到之處？日前，77文創(chuàng)園區(qū)的常務副總李明在接受經濟日報-中國經濟網記者專訪時，對這些問題進行了一一解答。

　　一、歷史的足跡 從老舊膠印廠到文化基地

　　經濟日報-中國經濟網記者從77文創(chuàng)園了解到，北京膠印廠的前身由多家私營印刷企業(yè)合并而成，它們分別從上海、南京、武漢、重慶等地先后遷到北京，隨后在京建立多家印刷廠，如京華印書館一廠、京華印書館二廠、科學印刷廠等。1954-1958年，經過公私合營的改制后，定廠名為“京華膠印廠”；1958年，因新建北京火車站，京華膠印廠遷至首創(chuàng)路29號（現東城區(qū)美術館后街77號）；1966年8月，正式更名為北京市膠印廠。

　　北京市膠印廠是北京第一家采用膠印技術的工廠，隸屬北京印刷集團總公司，曾獲北京百戶重點企業(yè)、國家書刊印刷定點企業(yè)、工業(yè)技術改造優(yōu)秀企業(yè)等諸多榮譽，有著50多年的輝煌歷史�！　�

　　園區(qū)紅色磚墻 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　然而，進入21世紀以后，隨著北京產業(yè)結構逐步調整，不少工業(yè)企業(yè)陸續(xù)外遷，在此背景下，北京膠印廠也將主要的廠區(qū)和設備遷出了北京城區(qū)。為充分盤活老舊工業(yè)遺存，實現產業(yè)“騰籠換鳥”，2012年8月，北京印刷集團與東城區(qū)國有企業(yè)——北京東方文化資產經營公司（以下簡稱“東方文化”）達成整體改造20年的戰(zhàn)略合作協議，2012年10月，東方文化旗下專業(yè)的運營團隊北京東方道樸文化資產運營管理有限公司開始著手對園區(qū)的改造、運營等工作。2014年5月，經過近兩年的改造后，77文創(chuàng)園正式開園。

　　談及為何要將北京膠印廠的廠房改造成文創(chuàng)園區(qū)，李明娓娓道來。他表示：

　　第一，園區(qū)發(fā)展緊密結合產業(yè)調整與城市更新。2011年前后，北京不斷淘汰落后產能、促進產業(yè)結構轉型升級，環(huán)保治理力度不斷加強。但是當時的北京膠印廠整體產業(yè)生產所帶來的環(huán)境污染、噪音問題等與周邊環(huán)境越來越不相符，同時，當時該膠印廠印刷業(yè)務也逐步下滑，面臨廠房搬遷和產業(yè)轉型升級。

　　第二，作為首都功能核心區(qū)，77文創(chuàng)園所在的東城區(qū)文化資源優(yōu)勢明顯，尤其是戲劇資源得天獨厚，東城區(qū)委、區(qū)政府把推進戲劇發(fā)展作為全區(qū)文化建設的一項重要內容，大力推動“戲劇東城”的品牌建設。

　　第三，園區(qū)在文化資產運作方面具有較豐富的資源和經驗。據悉，此前公司的團隊曾用了將近一年時間將隆福寺街的東宮影劇院打造成戲劇演出兼具電影放映的小劇場，口碑很好，基于當時的市場狀況，希望在做戲劇的同時在產業(yè)上有所發(fā)展。

　　二、騰籠換鳥 77文創(chuàng)園的經營之道

　　1.準確定位 園區(qū)設計考慮與主題的契合

　　近年來，雖然各地文創(chuàng)園區(qū)發(fā)展迅速，但很多在發(fā)展一段時間后要么淪為各類企業(yè)都有的“大雜燴”，要么與周邊資源或者園區(qū)企業(yè)之間不能形成良性互動，究其原因，很多都是因為最初的規(guī)劃階段便存在主題概念不清、定位不準、未能因地制宜等問題。而與這類園區(qū)相比，77文創(chuàng)園顯然更懂得“規(guī)劃”和“定位”的重要性。

　　李明告訴經濟日報-中國經濟網記者，雖然決定做文創(chuàng)園區(qū)了，但是引入何種業(yè)態(tài)、怎么把園區(qū)運營好成了擺在企業(yè)面前的難題。

　　據了解，77文創(chuàng)園所在的美術館后街77號院，一街之隔有中國美術館、三聯書店，往西有北大紅樓舊址，往南有北京人民藝術劇院，往北有中央戲劇學院，是藝術人才高度密集的地區(qū)。此外，東城區(qū)多年以來一直十分注重“文化東城”、“戲劇東城”的發(fā)展。在此背景下，77文創(chuàng)園確定并最終形成了以影視和戲劇為核心內容的主題性文化園區(qū)。

　　經濟日報-中國經濟網記者在園區(qū)看到，舊廠房中央的機修車間被改造成一個“77劇場”。據李明透露，77劇場很大的亮點就是墻壁的三扇大門可以完全打開升起，原本封閉的劇場立馬變身三面環(huán)繞的開放式空間，劇場門前的廣場成了觀眾區(qū)，最大程度拓展了表演區(qū)域�！　�

　　77劇場外圍 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　此外，園區(qū)樓頂露臺的設計也是園區(qū)的一大特色，開闊的視界、別樣的涼亭景觀，給不時需要“頭腦風暴”的創(chuàng)意工作者營造了休息放松的場所�！斑@些都是在規(guī)劃階段設計好的，從一開始做園區(qū)定位的時候，我們在設計功能上就考慮了與主題的契合�！崩蠲髡f�！　�

　　園區(qū)煙囪和涼亭 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　2.嚴格把關 打造園區(qū)企業(yè)的優(yōu)性組合

　　文創(chuàng)園區(qū)是文創(chuàng)企業(yè)實現規(guī)�；�、集中化發(fā)展的重要平臺，為充分發(fā)揮企業(yè)間的集聚效應，77文創(chuàng)園十分注重做好入園企業(yè)的把關工作。

　　李明告訴經濟日報-中國經濟網記者：“不是所有和文創(chuàng)企業(yè)沾邊的我們園區(qū)都引進來，彼此之間不相關的企業(yè)業(yè)務領域差別有點大，企業(yè)之間很難發(fā)生化學反應，所以我們的招商緊緊圍繞園區(qū)的定位展開�！睋�悉，園區(qū)引入的第一家企業(yè)是德國比可蒙多圖文制作北京公司，目前77文創(chuàng)園入駐企業(yè)均為戲劇、影視、設計界的知名企業(yè)，如虎嗅網、無用生活空間（馬可工作室）、北京市劇目排練中心、新好耶傳媒公司等，這些企業(yè)的入駐，使得園區(qū)真正成為了文化產業(yè)的前沿陣地。李明表示：“這種組合是一種優(yōu)性組合，企業(yè)間不僅同氣場，之間關聯還能組成新的合作，從而形成產業(yè)集群和品牌效應�！薄　�

　　園區(qū)部分企業(yè) 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　3.“721”模式 “平臺服務+運營管理”齊發(fā)力

　　依靠政策扶持吸引企業(yè)、依靠租金生存是很多文創(chuàng)園區(qū)發(fā)展前期的選擇，但是，僅僅依靠租金生存難以實現園區(qū)的高質量發(fā)展，只有逐步擺脫“二房東”的發(fā)展模式，園區(qū)才能獲得可持續(xù)發(fā)展的不竭動力。

　　據李明透露，77文創(chuàng)園現在的收入為“721”模式，即主要分成三個部分，租金占70%，自營收入20%，合作收入10%。且目前園區(qū)正在逐步擴大后兩個的百分比，通過服務置換、合作等將租金收入的比例不斷下降，而要實現這一目標，離不開專業(yè)平臺的搭建和細致高效的管理。

　　一方面，園區(qū)逐步搭建專業(yè)、全面、高效的服務平臺。77文創(chuàng)園不僅為進駐的企業(yè)提供全方位、多層次的基礎配套服務，還因企業(yè)特點不同不斷推出特色的增值服務，如產業(yè)政策解讀和咨詢、項目申報、文化企業(yè)金融服務、資源對接服務等。此外，園區(qū)通過籌備“77文創(chuàng)生活節(jié)”等活動，搭建園區(qū)內企業(yè)互動平臺，促進企業(yè)聚集與合作，提升企業(yè)關聯度。

　　另一方面，園區(qū)與城市公共文化服務相結合。東方道樸CEO、77文創(chuàng)創(chuàng)始人王雷曾在多個公開場合表示：“文創(chuàng)園區(qū)要成為城市文化地標，形成可持續(xù)生長的文創(chuàng)生態(tài)，是利國利民的事業(yè)�！�

　　77文創(chuàng)園區(qū)獨特的文化氛圍吸引了北京市文化局等相關部門的關注。據悉，為緩解首都文藝院團排練貴、排練難的問題，北京市文化局便通過政府購買服務的方式，將公益性戲劇文化平臺北京劇目排練中心的選址定在了77文創(chuàng)園，于2015年11月正式開始運營。該排練中心共有排練場19個（含一個合成場），不僅排練場所的供給低于市場價格的收費標準，還發(fā)揮“內容＋平臺”的產業(yè)鏈優(yōu)勢，將劇目排練中心打造成為優(yōu)秀劇目的“孵化基地”。截至2018年3月，已經有累計278個演出團體、366個劇目在此排練，其中340個劇目已經成功上演，園區(qū)也被稱為“戲劇界的橫店”�！　�

　　北京劇目排練中心 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　4.傳承創(chuàng)新 注重保護利用協調發(fā)展

　　在77文創(chuàng)園中，經濟日報-中國經濟網記者看到園區(qū)很多原有的工業(yè)元素被保留了下來。李明表示，工業(yè)遺存早就和城市的歷史融合在一起，“對這些有歷史、有傳承、有印記的工業(yè)遺存進行保護，在城市更新中是十分必要的。盲目大拆大建對于城市是一種不負責任，也是一種規(guī)劃能力不足的體現�！薄　�

　　園區(qū)呈現出了濃濃的工業(yè)文化氛圍 經濟日報-中國經濟網劉園香/攝

　　同時，他認為，圈起來、罩起來并不是最佳的保護，而最好的保護是使工業(yè)遺產煥發(fā)新的活力，能夠古為今用，讓人走進去，既能感受過去古老的歷史，又能體會現在科技、文化等帶來的新體驗。

　　三、園區(qū)心聲 政策細則盡早出臺落地

　　如今，北京很多老舊廠房都在嘗試轉型文化創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)等文化空間，但老舊廠房土地性質權屬方的復雜、政府和企業(yè)訴求的多樣性、運營水平的差異性等都是亟待解決的問題。2018年年初，北京市人民政府辦公廳印發(fā)了《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，提出“允許臨時變更建筑使用功能”來解決目前的審批困境：老舊廠房原產權單位，或經產權單位授權、且取得五年及以上經營權限的運營主體，可通過申請、評估、認定、備案程序，獲得所在區(qū)出具的允許臨時變更建筑使用功能的認定意見。

　　“指導意見的出臺讓我們既興奮又盼望，希望具體的政策細則能盡快出臺。政府政策的支持能讓園區(qū)更好、更快地發(fā)展下去。令人欣喜的是，我們不是看到曙光了，而是天已經快亮了�！崩蠲髡f。

　　四、未來拓展與布局

　　1.物理園區(qū)上升到戰(zhàn)略品牌

　　李明告訴到訪的經濟日報-中國經濟網記者，2016年以前，77文創(chuàng)園僅僅指美術館后街77號的園區(qū)，但是隨著項目的增多、知名度擴大，大家對77文創(chuàng)園管理、運營、服務等不斷認可，因而2016年開始把“77文創(chuàng)園”的“園”字去掉，形成“77文創(chuàng)”，把77文創(chuàng)園從一個物理園區(qū)，上升到一個戰(zhàn)略品牌，公司后來所有的項目都以“77文創(chuàng)”冠名，后面加上項目名稱的后綴。

　　園區(qū)以北京核心城區(qū)為基礎，2016-2017年是樹立樣板階段，2017-2018年是做戰(zhàn)略復制和延申階段。目前還打造了77文創(chuàng)[雍和宮]、77文創(chuàng)[國子監(jiān)]、77文創(chuàng)[亦莊]等多個各具特色的項目。此外，除了扎根北京以外，“77文創(chuàng)”也將目光投向全國，不斷將品牌擴大到更多地方，未來希望將更多的項目加入到77文創(chuàng)的序列中去�！　�

　　“77文創(chuàng)”北京部分園區(qū)分布示意圖

　　2.完善運營管理體系

　　李明表示，如今園區(qū)在數量上不斷增加，但也更加注重園區(qū)產業(yè)的升級和發(fā)展的質量�！皟炔糠矫�，接下來會繼續(xù)不斷完善運營管理體系，形成一個標準化的服務流程的同時也注重園區(qū)服務對象、服務內容不同，注重個性化。每一個工業(yè)園區(qū)都有打造成地標性文創(chuàng)園的潛質，關鍵看運營的心思和能力�！彼�說。