房?jī)r(jià)真的要降了嗎?

　　從2015年國(guó)家開(kāi)始釋放房地產(chǎn)業(yè)“去庫(kù)存”的信號(hào)以來(lái)，房?jī)r(jià)就一路高歌猛進(jìn)，進(jìn)入到一個(gè)前所未有的上升通道。然而，一路狂奔的房?jī)r(jià)在以“3·17”新政為代表的一系列一、二線城市“限購(gòu)令”下開(kāi)始剎車(chē)。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日發(fā)布的“2017年6月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格”統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)▽

　　據(jù)記者走訪房屋中介了解到的信息，6月份，二、三線城市的房產(chǎn)交易成回暖趨勢(shì)，北京等一線城市成交量仍然低迷。有些改善性住房者甚至放棄了換房計(jì)劃，剛需購(gòu)房者更多的是采取持幣觀望的態(tài)度。

　　賣(mài)者也開(kāi)始恐慌，有的按兵不動(dòng)，有的蓄勢(shì)待發(fā)。本來(lái)歡歡喜喜的交易行為似乎進(jìn)入到一個(gè)雙方僵持的階段，老百姓關(guān)心的房?jī)r(jià)走勢(shì)也變得撲朔迷離。

　　影響房?jī)r(jià)的因素

　　高，地價(jià)低房?jī)r(jià)自然會(huì)低，地價(jià)是決定房?jī)r(jià)的根本性因素。

　　目前，土地價(jià)格不斷飆升，土地供不應(yīng)求，通過(guò)舊城改造的拍賣(mài)用地也因?yàn)閯?dòng)遷因素不斷抬高土地成本。

　　這一點(diǎn)，也可以從北京豐臺(tái)、大興等地在土地拍賣(mài)制度下“新地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象中得到印證。很多專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為，從這個(gè)邏輯上看，房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)暴跌，甚至還應(yīng)該會(huì)微漲。

　　而在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，房屋供求變化也會(huì)在很大程度上對(duì)房?jī)r(jià)起到影響作用。

　　從長(zhǎng)期看，房子是用來(lái)住的。消費(fèi)屬性即自住需求，是支持房地產(chǎn)需求的根本因素，一座城市，隨著人口的自然增長(zhǎng)和人們收入的增加，對(duì)住房的剛性居住需求和改善性居住需求會(huì)逐漸釋放到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。同樣，一座城市人口流入的增加也意味著住房需求的相應(yīng)增長(zhǎng)。

　　中國(guó)在過(guò)去的20年中，農(nóng)村人口流入城市的城市化進(jìn)程對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也起到了重要支撐作用。

　　但是，對(duì)未來(lái)房屋的供求狀況，不同經(jīng)濟(jì)學(xué)家有著不同的分析和預(yù)判。

　　國(guó)泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜認(rèn)為，驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)趨勢(shì)性上漲的人口因素已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。從人口的自然增長(zhǎng)率來(lái)看，未來(lái)十年，由于90后生育人口基數(shù)的減少，人口出生率相應(yīng)有所下降。同時(shí)，農(nóng)村流入城市的人口將不斷減少。然而，也有一些學(xué)者持有不同的態(tài)度。比如，李大霄認(rèn)為，在人口不斷流入的大城市，房產(chǎn)市場(chǎng)還是有寬廣的未來(lái)，尤其是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，可作為稀有資產(chǎn)長(zhǎng)期持有。

　　此外，房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)還取決于市場(chǎng)供給。在我國(guó)，主要是取決土地的供給政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，土地供應(yīng)已經(jīng)連續(xù)兩年下滑，目前，一線城市庫(kù)存平均已經(jīng)只有6個(gè)月左右，已經(jīng)遠(yuǎn)低于12個(gè)月的安全庫(kù)存標(biāo)準(zhǔn)。

　　從上半年國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行整體情況來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)邢志宏在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，我國(guó)上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)8.5%，但增速放緩;6月末，全國(guó)商品房待售面積64577萬(wàn)平方米，比上月末減少1441萬(wàn)平方米。

　　看來(lái)，即便在“限購(gòu)令”政策高壓下，“去庫(kù)存”戰(zhàn)果仍很顯著。

　　“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的意義

　　在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，有一個(gè)很有意思的現(xiàn)象，就是房子的所有權(quán)和居住使用其實(shí)是兩碼事。有住房需求的人不一定會(huì)買(mǎi)房或者買(mǎi)得起房，買(mǎi)房的人也不一定是因?yàn)榫幼《��?gòu)買(mǎi)。有消息稱(chēng)，北京有380多萬(wàn)房主聯(lián)系不到，上海有10%的房子是空的。

　　據(jù)騰訊與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)等機(jī)構(gòu)聯(lián)合發(fā)布的《2015 年5 月全國(guó)城市住房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，中國(guó)主要城市的住房空置率整體水平在22%至26%之間。目前一線城市空置率22%，二線城市24%。遠(yuǎn)超國(guó)際上20% 的警戒線�？罩玫姆课菔菍�(duì)資源極大的浪費(fèi)。

　　相比之下，大把大把的北漂、滬漂一族租房的血淚史則是比比皆是。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前至少有3億到4億人靠租賃來(lái)解決住房需求，在北京，每天有約20萬(wàn)人在找房居住。

　　“居者有其屋”，不一定非要擁有其產(chǎn)權(quán)。有人說(shuō)，90后將是租房的一代。就在這兩天，廣州提出的“租售同權(quán)”政策開(kāi)啟了刷屏模式。

　　租購(gòu)?fù)瑱?quán)模式的背后，體現(xiàn)出了政府對(duì)租賃市場(chǎng)的關(guān)注。從長(zhǎng)期來(lái)看，“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”如果能得到有效實(shí)施，對(duì)于租賃市場(chǎng)的發(fā)展具有非常強(qiáng)的支撐作用，對(duì)于提升和穩(wěn)定租金回報(bào)率意義重大。

　　除了存量房，政府未來(lái)也將在租賃市場(chǎng)上起到更大作用。目前，在一線城市，開(kāi)發(fā)商百分百自持用地越來(lái)越多。

　　上海近期掛牌的兩塊地，甚至從租金到租期到戶(hù)型配比都有明確要求。北京也在不斷加強(qiáng)公租房的建設(shè)，并進(jìn)一步擴(kuò)大公租房的配比對(duì)象范圍，允許“新北京人”(即沒(méi)有北京戶(hù)口，但長(zhǎng)期在北京生活居住的人)也參與到其中。

　　有學(xué)者認(rèn)為，也許完全意義上租購(gòu)?fù)瑱?quán)是不存在的，但租賃者的權(quán)益逐步得到提升則是必然的趨勢(shì)。