房地產(chǎn)融資降溫：地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長，理財(cái)輸血房地產(chǎn)“通道難尋”

　　本報(bào)記者楊曉宴上海報(bào)道

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行表內(nèi)開發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負(fù)增長。表外理財(cái)資金輸血房地產(chǎn)，則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問題。

　　監(jiān)管趨嚴(yán)下，房地產(chǎn)融資降溫顯成效。

　　“我們現(xiàn)在只做開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關(guān)融資都不做了�！蹦彻煞菪腥A中地區(qū)人士表示。

　　去年9月，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道專題報(bào)道分別從銀行、海內(nèi)外債券、信托、理財(cái)機(jī)構(gòu)等方面挖掘房地產(chǎn)企業(yè)融資情況。公開數(shù)據(jù)和21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道調(diào)研結(jié)果顯示，就銀行而言，截至去年6月末，表內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模增長明顯減緩，個(gè)別銀行和區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長。理財(cái)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域則在半年內(nèi)新增了5500萬元�！氨韮�(nèi)冷，表外熱”，是為彼時(shí)趨勢。

　　時(shí)隔近半年，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道梳理最新數(shù)據(jù)和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，銀行表內(nèi)開發(fā)貸增速繼續(xù)下降，2016年地產(chǎn)開發(fā)貸規(guī)模甚至出現(xiàn)4.9%的負(fù)增長。表內(nèi)自營投資和表外委托貸款投房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求趨嚴(yán)。表外理財(cái)資金輸血房地產(chǎn)，則在實(shí)際中碰到了“通道難尋”和“非標(biāo)額度緊張”的問題。

　　地產(chǎn)開發(fā)貸負(fù)增長

　　“我們現(xiàn)在只做開發(fā)貸、經(jīng)營性物業(yè)貸款，建筑商融資，其他的相關(guān)融資都不做了�！蹦彻煞菪腥A中地區(qū)人士表示。所謂經(jīng)營性物業(yè)貸款，就是寫字樓、商場等經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物發(fā)放的貸款。

　　去年11月初，銀監(jiān)會(huì)向16個(gè)熱點(diǎn)城市所在銀監(jiān)局下發(fā)文件，要求開展金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查。在開發(fā)貸方面，要求檢查是否嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各項(xiàng)資質(zhì)，項(xiàng)目是否符合最低資本金比例要求，對資金本金來源真實(shí)性認(rèn)真檢查，以及是否存在銀行資金違規(guī)用于購地等問題。

　　華南地區(qū)某股份行中層向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，該行去年12月就下發(fā)了通知，要求根據(jù)“實(shí)質(zhì)重于形式”原則，嚴(yán)控借款主體授信資金用途。特別是兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的集團(tuán)，要防止非房地產(chǎn)板塊授信資金挪用進(jìn)入房地產(chǎn)板塊。

　　“要求是對房地產(chǎn)上下游企業(yè)的授信和資金流向要有把握”。該股份行人士表示：“發(fā)現(xiàn)問題的，要馬上停止出賬�！�

　　今年1月16日，上海銀監(jiān)局就土地融資開出了自去年下半年全國嚴(yán)查以來的首份罰單——針對銀行融資用于支付土地金和拍賣保證金，罰金高達(dá)478萬元。

　　有股份行華東地區(qū)對公人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，去年當(dāng)?shù)嘏某鲆粋�(gè)地王項(xiàng)目，拍賣會(huì)后當(dāng)?shù)乇O(jiān)管明確不得給其配套融資�！昂贤�都談了，最后銀行寧愿違約也沒做下去”。

　　銀行表內(nèi)開發(fā)貸的熱度已明顯下降。

　　央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，房地產(chǎn)開發(fā)貸余額7.11萬億元，比2015年底的6.47萬億元增長了9.9%，而總貸款增速為13.5%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比還出現(xiàn)下降，降幅達(dá)4.9%。

　　從上海的數(shù)據(jù)來看，該趨勢也非常明顯。央行上�？偛拷y(tǒng)計(jì)顯示，2016年全年，上海地區(qū)本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸減少了764.2億元，同比多減704億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸和住房開發(fā)貸全年分別減少417.7億元和473.7億元，同比分別多減113.3億元和420.6億元。

　　表外理財(cái)資金“通道難尋”

　　銀行自營投資和理財(cái)投資資金投向房地產(chǎn)也面臨收緊的態(tài)勢。其中一個(gè)重要影響因素，來自通道方的收緊;另外，理財(cái)資金“非標(biāo)”額度緊張也是原因之一。

　　一名基金子公司人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)之前基本上也不能做了，而私募資管計(jì)劃4號(hào)文發(fā)文之后，更是“徹底歇菜”。

　　根據(jù)私募資管備案4號(hào)文，對于證券期貨經(jīng)營機(jī)構(gòu)設(shè)立的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，基金業(yè)協(xié)會(huì)宣布暫不予備案。

　　具體來看，包括但不限于五種方式，一是委托貸款;二是嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品;三是受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收(受)益權(quán);四是以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán);五是根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

　　其中，市場目前對于“名股實(shí)債”方式的需求較大。從房企的角度，也希望通過“名股”的方式融資。這在會(huì)計(jì)上一定程度處理成資本，而非負(fù)債，從而控制自己的負(fù)債率。4號(hào)文對此的限制，目前有銀行人士表示，還在研究合規(guī)對策。

　　“基金子公司作為通道(投地產(chǎn))，我們肯定不愿意冒險(xiǎn)。而且接觸到銀行理財(cái)資金，也有反饋非標(biāo)額度不夠，目前沒有足夠資金來投�！鄙鲜龌�金子公司人士表示。

　　有股份行資管人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，非標(biāo)準(zhǔn)化債權(quán)內(nèi)容的豐富，對部分銀行的影響可能較大。根據(jù)最新分類標(biāo)準(zhǔn)，帶回購條款的股權(quán)性融資，即包括股票質(zhì)押回購，部分名股實(shí)債基金，都會(huì)被納入“非標(biāo)”范疇，原本理財(cái)投資非標(biāo)取上年度資本金4%和理財(cái)規(guī)模35%孰低者的限制，就會(huì)顯得更加嚴(yán)厲。

　　“說實(shí)話，理財(cái)近三個(gè)月都在疲于流動(dòng)性管理，能把進(jìn)出資金照顧到，實(shí)現(xiàn)順利兌付就行，投資端，配什么好的資產(chǎn)，基本沒有精力顧及了�！蹦炽y行資管部人士表示。