最近一周來，鄭州、武漢、濟南三市相繼出臺限購升級政策。這是在今年的中央經(jīng)濟工作會議后，樓市熱點城市再次加入限購升級的行列，部分在提高購房和貸款門檻的同時，還從土地供應端出臺了一系列的政策防止地價繼續(xù)飆升。

    雖然自9月30日全國多個城市出臺樓市調(diào)控新政后，11月全國多個熱點城市房價漲幅出現(xiàn)下滑。但部分城市的成交量價仍在高位，這也觸發(fā)了一系列城市的調(diào)控政策二次升級。在業(yè)內(nèi)看來，12月份各地管控房價的力度依然在加大，這也有利于后續(xù)房地產(chǎn)市場交易秩序的穩(wěn)定。

    多個省會城市升級限購

    12月26日，濟南市下發(fā)通知明確：濟南本市戶籍家庭限購2套；外地限購1套，并且需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明。

    “房子是用來住的，不是用來炒的�！�12月21日晚鄭州市人民政府官方網(wǎng)站發(fā)布的文件，引用了中央經(jīng)濟工作會議提出的樓市發(fā)展方向，直接地表達了其升級調(diào)控的目的。

    在鄭州此次公布的調(diào)控政策中，排在第一的就是“升級現(xiàn)有限購政策”，即在原來的限購基礎(chǔ)上，將180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）也納入限購范圍。同時，新政策對外地人來鄭買房也作出了限制，即非鄭州戶籍家庭在鄭州購買住房時，需提供在鄭州連續(xù)繳納2年以上（含2年）個人所得稅或社會保險證明。此外，新政還進一步加大了其他調(diào)控手段的運用力度，比如重申嚴格控制住房公積金信貸政策等。

    無獨有偶，同一天晚上，武漢市也發(fā)布擴大住房限購范圍的通知，規(guī)定自12月22日起，武漢市新增東西湖區(qū)、江夏區(qū)、黃陂區(qū)部分區(qū)域住房限購。

    “濟南出臺限購政策并不太意外，因為此前鄭州和武漢相繼出臺政策后，預計部分熱點城市就會積極跟進，尤其是此類省會城市。這說明中央經(jīng)濟工作會議的‘房子是用來住的’的表述正為各地樓市監(jiān)管部門所學習，所以限購政策非常必要。而且對于房價上漲過快的城市或者此前監(jiān)管下效果一般的城市，近期必須加碼，預計會維持在2017年兩會以后�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

    控房價需要“抓典型”

    正如業(yè)內(nèi)人士所說，中央經(jīng)濟工作會議給不少城市的樓市調(diào)控政策堅定了方向。實際上，細讀鄭州此次樓市調(diào)控升級的政策不難發(fā)現(xiàn)，鄭州的“控房價”絕非嘴上說說而已。

    雖然全國多個樓市熱點城市一而再地收緊樓市政策，但國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年11月，武漢和鄭州新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為1.6%、0.5%，位列中部省份第一和第三位；11月份，濟南房價環(huán)比上漲1.1%，其新房價格已連漲16個月。

    因此，在鄭州此次公布文件的第四條中明確表示，稅務部門對定價過高、漲幅較大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應進行重點稽查�！斑@是近期限購限價政策中比較罕見的一種調(diào)控方式，即抓典型。這樣做也是通過抓典型來防范樓盤的隨意漲價�！眹儡S進如是說。

    據(jù)《河南商報》報道，在鄭州部分住宅項目，21日當晚出現(xiàn)了外地戶籍和大戶型房源購買者突擊簽約的情況。不過由于晚上7點多斷網(wǎng)，導致部分購房者無法簽約。有河南當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，抬高購房門檻或?qū)⑦M一步影響二手房市場成交。

    供應端調(diào)控發(fā)力

    值得一提的是，鄭州此次公布的文件中首次提出了“市場聯(lián)合管理長效機制”。業(yè)內(nèi)表示，這也是積極響應當前房地產(chǎn)市場長效機制的一個重要體現(xiàn)。管理模式長效化，才能促使市場的有效發(fā)展，進而構(gòu)造出“慢�！钡臉鞘谐砷L格局。

    在本次濟南市出臺的樓市新政中，就對土地市場的交易行為提出了明確的管理措施。比如，濟南市國土資源局、市金融辦、人民銀行濟南分行營管部等部門組成土地競買資金聯(lián)合審查小組，實施土地競買資金審查監(jiān)管。而在懲治方面，濟南市規(guī)定，發(fā)現(xiàn)違規(guī)的，取消競得資格，不返還其競買保證金（出讓合同定金），并納入該市土地交易市場誠信黑名單，兩年內(nèi)不得在該市參與土地競買。

    在嚴躍進看來，包括拿地資金監(jiān)管等方面的表述，說明對土地市場等依然會采取去杠桿、促平穩(wěn)的策略。這對濟南近期樓市的平穩(wěn)發(fā)展有積極作用，也能夠使得庫存不足的風險減少，進而利好房價的穩(wěn)定。尤其是政策中規(guī)定了對銷售均價超過開發(fā)成本20%比例的項目進行個案監(jiān)管，說明了近期監(jiān)管體現(xiàn)了一個特點，即抓重點、抓主要矛盾，這將使房企以更加規(guī)范的方式進行經(jīng)營。

    而在最近，繼重慶之后，12月20日，鄭州出新規(guī)要求從2017年1月15日起，在鄭州市內(nèi)五區(qū)、鄭東新區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新區(qū)范圍內(nèi)，土地競拍人必須提前購買與土地同等新增面積的“復墾券”，才能參與土地競買。

    所謂“復墾券”，是類似于重慶“地票”的模式，貧困地區(qū)騰退的農(nóng)村宅基地在扣除自身安置用地后節(jié)余的農(nóng)村建設(shè)用地指標，即城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標。

    偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，在各地一系列的新政中，加大土地供應和改變土地出讓方式都顯得很重要。目前不少省市也已采用了“限房價競地價”等土拍模式，在目前的政策環(huán)境下，未來這種模式可能還會繼續(xù)推廣。

    房企并購趨勢將凸顯

    2016年房企拿地熱情高漲。在這一背景下，各地政府為了抑制地價、房價的上漲，自9月底以來相繼出臺了各類調(diào)控政策，如廣州、南京、廈門、東莞等城市均出臺了“限地價、競配建”的拍地模式。

    另一方面，政府對房企融資和土拍資金來源也提出了諸多限制，如上海成立了“商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組”，對買地資金進行監(jiān)管，而且新入市土地的競買資格的審查時間也延長了一個月左右。福州、武漢、鄭州、珠海等城市也調(diào)高了房企在拍地時所需繳納的保證金比例。

    克而瑞研究中心表示，這一系列政策的出臺，將在一定程度上增加企業(yè)的拿地成本和難度，從而限制企業(yè)拿地。這樣的政策環(huán)境下，2017年整體銷售將有所回落，加之今年多數(shù)房企新增土儲“大豐收”，短期內(nèi)補倉需求并不算強烈，2017年房企投資將趨于謹慎。而隨著公開市場拿地難度持續(xù)增加，房企必定會繼續(xù)尋求其他突破，合作、并購等助力企業(yè)低成本擴張的渠道也將繼續(xù)備受青睞。未來，隨著房企分化逐步拉大、優(yōu)勝劣汰加劇，規(guī)模房企會抓住機遇尋覓市場上的“便宜貨”，并購規(guī)模有望實現(xiàn)新一輪超越。

    實際上，調(diào)控政策升級對樓市成交的影響顯而易見。自去年以來便一發(fā)不可收拾的“樓市四小龍”（南京、蘇州、廈門、合肥）在陸續(xù)出臺的政策面前，也均進入了“量價齊跌”的狀態(tài)。以南京為例，在9月和10月房價達到歷史高位后，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月下半月，南京房價環(huán)比下跌0.1%，樓市降溫初顯。

    對于未來樓市的走向，嚴躍進表示，四季度全國熱點城市積極吸收調(diào)控政策效應，市場過熱現(xiàn)象受到了明顯遏制。尤其是從月度數(shù)據(jù)看，12月份各地管控房價的力度依然會加大，相對應地，房價環(huán)比增幅將繼續(xù)收窄，這也有利于后續(xù)房地產(chǎn)市場交易秩序的穩(wěn)定。