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《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者多方采訪了解到,2016年土地市場“量跌價(jià)漲”現(xiàn)象愈趨明顯。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,截至目前,36個(gè)重點(diǎn)城市合計(jì)住宅土地面積成交2980宗,面積30376萬平方米,同比下調(diào)17.8%,但成交金額已達(dá)13081.9億元,同比2015年全年上漲52.3%。 以東部某新區(qū)為例,該區(qū)2016年全年計(jì)劃出讓土地2萬畝,目標(biāo)土地出讓金收入10億元,但2016年前三季度,該區(qū)共完成土地出讓3203畝,占比全年計(jì)劃16%,實(shí)現(xiàn)土地出讓金收入6.84億元,達(dá)到全年目標(biāo)68%,這意味著,出讓面積僅完成預(yù)定不到2成的背景下,出讓金卻已達(dá)目標(biāo)近7成。 再以某一線城市為例,截至目前,其共完成13宗地塊的出讓交易,總計(jì)出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米,規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米。也與其此前計(jì)劃的850萬平方米差距巨大。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,土地作為稀缺資產(chǎn),遭到了房企瘋搶。2016年以來,已經(jīng)有蘇州、南京、上海、杭州、天津等多個(gè)城市土地成交金額超過1000億元,從溢價(jià)率、樓面價(jià)、土地成交額看,均超過了歷史水平。 在此背景下,地方財(cái)收有了明顯的支撐。數(shù)據(jù)顯示,2016年前10月,土地出讓金達(dá)26546億元,占比地方政府性基金本級收入高達(dá)88%,顯著高于2015年的80.26%。 從增速來看,前10個(gè)月同比增速已經(jīng)達(dá)到15.2%,顯著高于2015年-21.4%的同比增速。 此外,稅收方面,目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個(gè),其中5個(gè)稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有,包括契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì),今年前10個(gè)月,5個(gè)房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計(jì)達(dá)到30448億元,占到同期地方政府一般公共預(yù)算收入比重的41%。而在 2015年,上述五個(gè)稅種的合計(jì)收入為1.4萬億元,2004年僅為1207億元。 由此,記者初步計(jì)算,今年前10個(gè)月,土地出讓收入和涉房地五項(xiàng)主要稅收之和已經(jīng)達(dá)到近5.7萬億元的水平。和同期地方一般預(yù)算與政府性基金兩項(xiàng)收入總和相比,比重達(dá)到約57%。參照2015年地方財(cái)政收入比例,粗略計(jì)算,今年以來,地方財(cái)政收入依賴土地房地產(chǎn)市場的比重大約在40%左右。 但值得注意的是,隨著各地政策出臺,從資金、需求、信貸等多方面加以約束,市場的過熱成交將會(huì)明顯被抑制。這意味著,地方財(cái)政主力土地收入將受到明顯影響,地方財(cái)政恐再度陷入“歉收”。 國家稅務(wù)總局收入規(guī)劃核算司巡視員王道樹日前在“中國宏觀經(jīng)濟(jì)論壇”上指出,當(dāng)前稅收總量低速增長成為常態(tài),財(cái)政日子日益趨緊。從結(jié)構(gòu)來看,傳統(tǒng)稅源縮減,新生稅源尚未具備足夠的稅收帶動(dòng)力。煙、油、金融、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)稅源持續(xù)萎縮,信息技術(shù)、商務(wù)服務(wù)等新領(lǐng)域稅收增長抵不過快速下降的部分。 在頻繁的樓市調(diào)控下,土地市場已出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,12月首周全國土地市場成交超過5億元的地塊合計(jì)29宗(含深圳上海各2宗商業(yè)地塊),溢價(jià)率超過100%的只有1宗,超過50%的只有5宗。 “包括北京成交的數(shù)宗全持有出租住宅用地,大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件!睆埓髠ケ硎荆恋爻鲎尩臈l件越來越多,是導(dǎo)致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因,此外,地方的主動(dòng)暫停出讓,也是影響因素。例如,原掛牌截止時(shí)間定為12月8日的武漢漢正街126億元地塊,在12月6日下午突然被宣布予以撤牌。 《中國住房發(fā)展報(bào)告(2016-2017)》課題組成員陳多長表示,隨著后期調(diào)控的加深,預(yù)計(jì)土地市場也會(huì)隨著一二線城市供地節(jié)奏的加快而趨向平穩(wěn),“地王”概率大幅降低,持續(xù)高漲的土地收入難以維持。 陳多長認(rèn)為,地方政府可以因地制宜制定和實(shí)施短期與長期相結(jié)合的土地供應(yīng)計(jì)劃,調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 中國社科院財(cái)政戰(zhàn)略研究院副研究員蔣震則認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)下行期間,地方財(cái)政收入因?yàn)橘Y源稟賦、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不同而呈現(xiàn)出不同的影響,地方要加速轉(zhuǎn)型的進(jìn)程,努力擺脫經(jīng)濟(jì)增長對資源稟賦的過度依賴。 |
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