面對備受關(guān)注的“限房價(jià)、競地價(jià)”全面自持70年的四宗地塊，12月5日，獨(dú)中“兩元”的北京萬科對新京報(bào)記者透露了將通過推出“眾籌”的模式，尋找伙伴企業(yè)來實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營。目前這也是競得此類地塊后，首個(gè)對外發(fā)聲的企業(yè)。

　　12月1日，北京市國土局官網(wǎng)對外公示了首批“限房價(jià)、競地價(jià)”地塊出讓結(jié)果，其中萬科以50億元拿下海淀西北旺鎮(zhèn)18號地；同一區(qū)域的19號地，也被萬科住總聯(lián)合體以59億元競得。值得一提的是，這些地塊均由開發(fā)商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售；而根據(jù)最新的意見和通知，三宗土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。

　　根據(jù)北京萬科的眾籌方案：“我們將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè)，幫助他們關(guān)注員工的居住等生活問題。我們會為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。北京萬科將會作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)�！�

　　關(guān)于這種模式的應(yīng)用是否能取得好的收益和效果，新京報(bào)記者咨詢專業(yè)人士對此進(jìn)行了分析。

　　■ 分析

　　1 尋找合作伙伴難度大

　　受到開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、租金收益的現(xiàn)金流模式和銷售型物業(yè)的現(xiàn)金流模式不匹配等多方因素影響，對于地塊全部持有的成本之高已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)外的共識。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為北京萬科“眾籌”是對于自持型物業(yè)的全新嘗試，是一招“好棋”。但有更多的人認(rèn)為“不管什么棋，能掙到錢才能算數(shù)”。一位業(yè)內(nèi)人士對于萬科的眾籌模式評價(jià)道，萬科自持的是住宅，和一般的辦公、商業(yè)項(xiàng)目相比區(qū)別太大了，按照萬科的想法，是要把住宅部分作為“高精尖”企業(yè)的員工宿舍，并且標(biāo)準(zhǔn)還不低，如何找到這樣的合作對象就是首先擺在面前的難題。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉測算，按照這4宗地塊的建造體量及各類成本，簡單計(jì)算一套眾籌60平米70年持有物業(yè)的成本價(jià)格大約在300萬。這樣的體量和資金儲備，對于一般的企業(yè)都不是小數(shù)字。

　　2 眾籌模式引爭議

　　同策研究中心總監(jiān)張宏偉在接受新京報(bào)記者采訪時(shí)表示，從政策層面對于房地產(chǎn)眾籌趨緊，這是一個(gè)剛性的標(biāo)準(zhǔn)，目前多地已經(jīng)針對互聯(lián)網(wǎng)及金融平臺的房產(chǎn)眾籌叫停。

　　易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，眾籌模式也涉及相關(guān)融資的政策，換句話說能否獲得審批這個(gè)是有變數(shù)的。他進(jìn)一步指出：“眾籌的一個(gè)前提是后續(xù)相關(guān)參與的企業(yè)會讓相關(guān)員工入住，那么這又有點(diǎn)變成集體宿舍的感覺，房源的優(yōu)先選擇權(quán)不是普通租賃者，而是特定租賃者，這似乎和原先的租賃政策有點(diǎn)偏差�！�

　　中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟常務(wù)副秘書長馬寧對此表示了不同的看法，“眾籌本身不是目的，是很好的工具，至于怎么用，每家企業(yè)都有不同的想法�！彼�進(jìn)一步指出，萬科很早就是眾籌的實(shí)踐者，有成功案例，按照萬科對于自身城市運(yùn)營者的定位來看，可以引用非常多的資源來對后期的成本進(jìn)行平衡。

　　3 收益分配比例不確定

　　另一個(gè)頗具爭議的點(diǎn)在于，合作伙伴對于北京萬科眾籌理念的認(rèn)同度。一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士對記者表示：“不光是實(shí)力問題，做企業(yè)，任何事都得有利益驅(qū)使，萬科這個(gè)項(xiàng)目全面自持，看不出對其他企業(yè)合作的吸引力在哪里�！痹撊耸恐赋�，不管是通過給予固定的收益保證，還是相應(yīng)的股權(quán)作為回報(bào)，都有不確定因素。

　　張宏偉也表示，如果政策允許的前提下，眾籌給予投資者的投資回報(bào)是多少，同時(shí)，對于萬科自身而言還有多少投資回報(bào)收益，這些都需要打問號。

　　另有業(yè)內(nèi)人士稱，在合作對象選擇的過程中，相關(guān)租賃需求的企業(yè)可能也會受到員工離職、員工不認(rèn)可此類租賃模式的影響，后續(xù)租賃的空置率可能還會比預(yù)期的高；另外合作對象談判時(shí)間過長，甚至?xí)�影響物業(yè)的建筑設(shè)計(jì)等，這可能會增加各類不確定性因素。