12月5日，中國恒大發(fā)布了其11月份的銷售簡報(bào)。當(dāng)月，恒大完成合約銷售額約為321.4億元，合約銷售面積約為331.1萬平方米，同比分別增長80.0%、54.6%，合約銷售均價(jià)為每平方米9707元，創(chuàng)下其歷史單月最高記錄，同比增長16.4%。

　　2016年1月份至11月份，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，同比增長102.4%，完成年度合約銷售目標(biāo)3000億元的116.3%，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別約為4195.0萬平方米及每平方米8316元，同比增長88.9%和7.1%。

　　萬科方面，11月份公司實(shí)現(xiàn)銷售面積258.8萬平方米，銷售金額294.7億元。前11個(gè)月，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積2598.7萬平方米，銷售金額3413.6億元。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，兩家龍頭房企的銷售額相差不大，最后一個(gè)月很可能會(huì)加大銷售力度，以爭奪銷售榜的首位。

　　此外，截至11月29日，恒大共持有15.53億股萬科A股，占萬科已發(fā)行股本總額的14.07%，收購萬科股份的總代價(jià)為362.73億元。

　　萬科拿地積極

　　年內(nèi)新增項(xiàng)目139個(gè)

　　實(shí)際上，銷售額稍稍落后于恒大的萬科，近期在拿地方面一直表現(xiàn)積極。

　　公告顯示，萬科自披露10月份業(yè)績簡報(bào)(11月2日-12月2日)以來，新增加17個(gè)項(xiàng)目，其中8個(gè)項(xiàng)目是100%權(quán)益，9個(gè)是合營項(xiàng)目，這些項(xiàng)目主要分布在廣州、上海、杭州、寧波、蘇州等一二線城市，總共需要支付地價(jià)款為146.43億元。其中耗資最大的地塊為上海中興項(xiàng)目。該地塊位于上海市靜安區(qū)，地塊凈用地面積約3.1萬平方米，容積率3.5，計(jì)容積率建筑面積約11萬平方米。萬科擁有該項(xiàng)目49%權(quán)益，需支付地價(jià)款約53.95億元。

　　此外，自今年以來，萬科每個(gè)月都有拿地的新增項(xiàng)目，年內(nèi)總共新增項(xiàng)目139個(gè)。

　　而12月初，萬科在北京拿下的兩宗地塊更是引發(fā)市場的強(qiáng)力關(guān)注，原因則是這兩宗地塊全部要求開發(fā)商自持。

　　據(jù)悉，9月30日北京推出房地產(chǎn)調(diào)控新政，隨后市規(guī)劃國土委拿出位于海淀區(qū)、大興區(qū)的4宗好地塊進(jìn)行試點(diǎn)，全部采用“限房價(jià)、競地價(jià)”的交易方式掛牌出讓——在土地出讓時(shí)就鎖定了未來地塊上的房價(jià)，同時(shí)鎖定地價(jià)上限。如果現(xiàn)場舉牌舉到地價(jià)上限，則轉(zhuǎn)為競拍自持面積，如果競到開發(fā)商自持100%，則轉(zhuǎn)為申報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)住宅。

　　結(jié)果在第一批試點(diǎn)地塊的出讓中，參與地塊競拍的多家房企均投報(bào)自持比例達(dá)到100%。根據(jù)地塊出讓規(guī)則，有三宗地塊轉(zhuǎn)入標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序，經(jīng)由專家組成的評(píng)選委員會(huì)對(duì)這些方案進(jìn)行評(píng)分后，最終確定出競得人。

　　而在經(jīng)歷了近2周的“高品質(zhì)商品房建筑方案”評(píng)審后，萬科以50億元獨(dú)得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地;萬科住總聯(lián)合體則以59億元競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)19號(hào)地。

　　隨后，萬科集團(tuán)副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官兼北京公司總經(jīng)理劉肖表示，將眾籌開發(fā)這兩宗地塊。

　　其透露，萬科將與海淀、中關(guān)村片區(qū)的企業(yè)共同開發(fā)，然后將房屋交給企業(yè)，由企業(yè)租給未來的核心員工，目前接觸的企業(yè)中有70%都樂意參與這個(gè)項(xiàng)目。

　　據(jù)悉，萬科首先為這兩個(gè)地塊建立眾籌平臺(tái)，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額。為了不違反現(xiàn)行規(guī)定，萬科將以一個(gè)住房單元的20戶到30戶或者一整棟樓作為最小眾籌份額。

　　此外，北京萬科還會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)，參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后，企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務(wù)。

　　100%自持賺錢不易

　　或有更多戰(zhàn)略層面考慮

　　對(duì)此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，持有型物業(yè)可以做抵押套現(xiàn)，本身就可以盤活解決企業(yè)投資壓力，尤其在一線城市土地增值的速度本身也是一筆收益。

　　不過，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，4宗出租用地將70年持有出租，部分房企之前的政策寬松預(yù)期將基本落空，從變現(xiàn)角度看，未來可能的變現(xiàn)途徑只有租金REITs或者股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，但計(jì)算市值將不可能按照銷售價(jià)格計(jì)算，按照70年租金計(jì)算的話，除非發(fā)生嚴(yán)重的通貨膨脹，否則按照4宗地的區(qū)位，價(jià)值將非常低，房企不虧損的可能性很小。

　　而萬科方面此前曾表示，公司拿地策略主要有三個(gè)特點(diǎn)。一是有一套嚴(yán)格的財(cái)務(wù)篩選標(biāo)準(zhǔn)，看地、地價(jià)和未來收益來拿地，不會(huì)拿地王;二是在區(qū)域選擇上，考慮一、二線城市，以及一、二城市線附近的都市圈中，可能成為其衛(wèi)星城、軌道能夠通到的地方。也就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就業(yè)增長，有更多住宅業(yè)需求的城市。三是不會(huì)跟風(fēng)，在市場較差時(shí)，果斷出手拿很多土地，而在市場較好時(shí)，則會(huì)采取股權(quán)合作等方式，拿小的地產(chǎn)商手中的一些存量土地，從而控制拿地成本。

　　有業(yè)內(nèi)人士也指出，“一線城市出讓的土地越來越少，幾乎每塊地對(duì)于房企來說都是稀缺資源，因此即便是100%自持，競爭也是相當(dāng)激烈，很多時(shí)候房企在一線城市拿地考慮的已經(jīng)不是眼前的盈利問題，更多的是戰(zhàn)略上的考慮。”