11月下旬的兩場(chǎng)土地出讓，將房企對(duì)一線城市廣州的拿地?zé)崆楸砺稛o遺。短短4天時(shí)間，廣州賣地共計(jì)獲得了309億元。

　　時(shí)近年末，據(jù)統(tǒng)計(jì)，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標(biāo)的80%，更有多家企業(yè)已完成全年目標(biāo)。然而，在規(guī)模效應(yīng)及拿地成本增加的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率持續(xù)走低。2016年前三季度，內(nèi)地房企平均利潤率跌至7.8%。與此同時(shí)，房企負(fù)債額不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年三季度末A股127家上市房企總負(fù)債額達(dá)到4.48萬億元，創(chuàng)歷史新高，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.59%，負(fù)債率超過80%的房企有29家。

　　多個(gè)居住區(qū)地塊土拍表現(xiàn)搶眼

　　11月25日，廣州出讓的地塊涵蓋了廣鋼新城、白云新城、華南板塊、南沙蕉門島等各大熱門居住區(qū)，而在土拍戰(zhàn)場(chǎng)上，保利不但連斬上午南沙蕉門兩宗地塊，下午再度出手拿下了廣鋼新城地塊，成為當(dāng)日收地最多的房企。

　　從樓面價(jià)的角度來看，此次南沙蕉門兩地塊出讓的樓面價(jià)達(dá)到15000萬元/平方米，刷新了22日13743元/平方米的紀(jì)錄；白云新城地塊則以40410元/平方米的樓面價(jià)成交，未破22日45000萬元/平方米的樓面價(jià)紀(jì)錄；值得注意的是，番禺南村鎮(zhèn)草堂村地塊的樓面價(jià)已達(dá)30711元/平方米，超越了周邊現(xiàn)時(shí)的二手樓價(jià)。

　　廣州的兩場(chǎng)土拍，使得房企在一線城市拿地補(bǔ)倉的策略呈現(xiàn)得非常明顯。不少地塊在正式開拍前就已達(dá)最高限價(jià)，拍地直接進(jìn)入競配建環(huán)節(jié)，即便如此，也有多個(gè)房企紛紛舉牌。然而，正如合富輝煌研究院顧問黎文江所言，白云和廣鋼兩塊地，配建房比例都占總建面40%左右，樓面價(jià)已經(jīng)很高，加上貴價(jià)樓與平價(jià)樓混搭在一個(gè)小區(qū)，給以后的貴價(jià)樓銷售造成的難度更大，物業(yè)管理難度也加大。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，高價(jià)地在兩年內(nèi)盈利難度較大，如果出現(xiàn)市場(chǎng)變動(dòng)的話，開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)將急劇加大�！按罅康母邇r(jià)地出來，政府肯定不會(huì)坐視不理，也許新一輪的調(diào)控很快就會(huì)到來�！�

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在2016年整體銷售刷新歷史紀(jì)錄的情況下，擁有充足資金的房企補(bǔ)貨積極性較高，使得優(yōu)質(zhì)土地?fù)寠Z依然激烈；但熱點(diǎn)城市供地增加持有面積競拍、設(shè)置限價(jià)等模式，已經(jīng)使得前期高價(jià)地集中的區(qū)域開始出現(xiàn)地價(jià)降溫現(xiàn)象，也讓拿地的企業(yè)面臨后續(xù)經(jīng)營難題。

　　補(bǔ)倉一線符合預(yù)期

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱門區(qū)域拿地?zé)岫炔粶p符合預(yù)期，這和房企依然認(rèn)可此類城市有關(guān)。

　　在國慶后的近兩個(gè)月，受房地產(chǎn)政策影響，主要一二線城市樓市趨于降溫。但在經(jīng)歷了過去一年左右的樓盤熱銷之后，很多開發(fā)商急需在這些城市補(bǔ)貨，于是出現(xiàn)了部分城市購地潮繼續(xù)上演的情況。對(duì)此，有房企人士認(rèn)為，拿地是企業(yè)存續(xù)經(jīng)營的前提。對(duì)于運(yùn)營周期較長的土地開發(fā)而言，限購、限貸等調(diào)控政策并不會(huì)真正影響企業(yè)對(duì)地塊的價(jià)值判斷。

　　中原集團(tuán)監(jiān)測(cè)顯示，10月全月全國合計(jì)出現(xiàn)單宗土地成交金額超過10億的地塊27宗、超過5億的地塊65宗。在10月調(diào)控前逢土拍必現(xiàn)地王的城市，如：上海、杭州、南京，在11月首周出讓土地的溢價(jià)率均在10%以內(nèi)。整體看，土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯分化。

　　張大偉指出，在連續(xù)重磅政策影響下，市場(chǎng)過熱成交將會(huì)明顯被抑制。之前部分企業(yè)獲得的高價(jià)地很可能面臨入市難題，房價(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩，預(yù)計(jì)四季度大部分城市房價(jià)都將趨于平穩(wěn)。

　　高價(jià)拿地導(dǎo)致負(fù)債率攀升

　　“不惜一切代價(jià)高價(jià)拿地”的行為，使得房企負(fù)債額不斷上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年三季度末A股127家上市房企總負(fù)債額達(dá)到4.48萬億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長幅度約23%。負(fù)債率超過80%的房企有29家，其中不乏銷售千億級(jí)房企。

　　資產(chǎn)負(fù)債率最高的房企是*ST珠江，高達(dá)116.88%，比去年同期增加了8.6個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為131.18%，同比增加了21.15個(gè)百分點(diǎn)。

　　除了中小房企，大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率也在攀升。萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負(fù)債均超過2000億元。一般而言，資產(chǎn)負(fù)債率衡量的是企業(yè)長期的償債壓力。若以國際通常標(biāo)準(zhǔn)衡量，29家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%的企業(yè)，幾乎全部存在償債隱憂。

　　增收不增利25家房企凈利潤下滑

　　相比銷售額的大幅上漲，房企凈利潤增長情況卻普遍稍遜，房企增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。A股127家上市房企三季報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，前三季度主營收入同比增長的企業(yè)有93家，34家企業(yè)主營收入同比下降；而凈利潤同比增長的企業(yè)只有83家，也就是說至少有10家企業(yè)是增收不增利的情況。

　　在A股125家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達(dá)44家，占比超過三成。而虧損房企有20家，且大部分已連續(xù)多年虧損，2016年三季度末虧損程度進(jìn)一步嚴(yán)重化，如嘉凱城、天津松江、云南城投等企業(yè)。分析人士認(rèn)為，地價(jià)高企占侵蝕利潤，是房企凈利潤下滑主要原因。隨著銀行對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制的加強(qiáng)以及房企融資渠道的收緊，高價(jià)土地將成為地產(chǎn)商生存發(fā)展的最大風(fēng)險(xiǎn)要素。