就像北方季節(jié)的更迭，受調(diào)控和監(jiān)管因素影響，房地產(chǎn)市場融資的行情時而火熱、時而降溫。

　　從中國信托業(yè)協(xié)會發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，三季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬億元，比二季度的1.31萬億元增加400億元，環(huán)比增長3.05%;較去年同期的1.29億元增加600億元，同比增長4.65%，房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)回暖態(tài)勢。

　　然而，時下全國多地實施限購政策、監(jiān)管趨緊，信托公司紛紛提高地產(chǎn)融資準入標準，四季度房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模收緊或成大概率事件。

　　三季度房地產(chǎn)信托增長四百億

　　在“去庫存、去杠桿”下，加上市場流動性充裕、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)配置缺乏、銀行加碼按揭貸款等多重因素交織，房地產(chǎn)市場量價齊升，此前近半年間上演了一輪房價快速上漲的行情。

　　步入10月份以來，一個明確的政策信號是，抑制和防止包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的資產(chǎn)泡沫風險已經(jīng)上升至中央政府宏觀調(diào)控的高度。

　　一家北方中型信托公司總裁對《第一財經(jīng)日報》記者表示，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)之一，聯(lián)動很多產(chǎn)業(yè)，一旦硬著陸或者跌落谷底，將對經(jīng)濟產(chǎn)生不利影響，因此國家希望房地產(chǎn)市場能夠穩(wěn)定健康發(fā)展，但要極力遏制房價快速上漲。

　　央行三季度報告顯示，商品房銷售增速略有放緩,但依然較快。截至9月末,全國商品房銷售面積為10.52億平方米,同比增長26.9%,增速較上半年低1個百分點。商品房銷售額為 8.02萬億元,同比增長41.3%,增速較上半年低0.8個百分點。

　　從三季度信托數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)信托資金規(guī)模增長。三季度末，房地產(chǎn)信托規(guī)模為1.35萬億元，比二季度的1.31萬億元增加400億元，環(huán)比增長3.05%;較去年同期的1.29億元增加600億元，同比增長4.65%。不過，三季度房地產(chǎn)信托占比，較去年同期的8.96%減少了0.51個百分點。

　　對此，陸家嘴信托戰(zhàn)略發(fā)展部高級經(jīng)理王俊對《第一財經(jīng)日報》表示，三季度房地產(chǎn)信托呈現(xiàn)增長趨勢比較明顯，絕對規(guī)模增長，但資金占比同比下降，這表明信托業(yè)對房地產(chǎn)業(yè)務依舊持謹慎態(tài)度。

　　王俊還指出，房地產(chǎn)信托數(shù)據(jù)有滯后性，全國18個城市于10月1日重啟限購政策，本輪限購政策對信托業(yè)的影響存在滯后效應。

　　政策調(diào)控 地產(chǎn)融資收緊

　　事實上，在房地產(chǎn)上行周期，房地產(chǎn)融資一直是金融機構的重點業(yè)務領域，采取各種方式規(guī)避監(jiān)管。比如，銀行不能以自營資金發(fā)放貸款便通過表外理財走信托通道規(guī)避;信托資金不能用于房地產(chǎn)商購置土地的貸款，多以“明股實債”方式為地產(chǎn)融資。而這些手段并未被強監(jiān)管，房地產(chǎn)領域隱含了監(jiān)管套利帶來的風險。

　　對此，王俊表示，房地產(chǎn)業(yè)務在信托公司不被鼓勵與政策調(diào)控有很大關聯(lián)。宏觀政策和行業(yè)態(tài)勢是影響信托公司房地產(chǎn)政策變化的重要因素，除了政策因素，當前房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額大幅回升，房地產(chǎn)企業(yè)資金比較充裕，短期風險不大。

　　“本輪房地產(chǎn)調(diào)控帶有政府行政干預的性質(zhì)，銀監(jiān)會對房地產(chǎn)領域融資開展檢查，監(jiān)管判斷依據(jù)主要取決于業(yè)務是否存在泡沫風險。即使市場行情好，機構也不會無視監(jiān)管態(tài)度拓展業(yè)務�！蓖蹩≌f。

　　自2015年下半年至2016年上半年，房地產(chǎn)價格經(jīng)歷了快速上漲。在業(yè)內(nèi)人士看來，信托公司并未一哄而上盲目介入，風險相對可控，當前宏觀調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)信托業(yè)務也會相應收緊。

　　但也有人認為，由于一二線城市房價的攀升，地產(chǎn)價格存在泡沫風險。一位北京地區(qū)信托公司業(yè)務經(jīng)理告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“當前房地產(chǎn)領域存在風險，房地產(chǎn)價格總體有泡沫，有些城市庫存過剩，如果項目銷售不佳，對應的地產(chǎn)公司回款將受影響，這將給信托公司借款回款帶來直接影響�！�

　　房地產(chǎn)信托“急剎車” 拓展新的地產(chǎn)領域

　　盡管三季度信托配置房地產(chǎn)的資金增加，但是在政策調(diào)控、監(jiān)管趨嚴的環(huán)境以及可能的泡沫風險下，信托公司對地產(chǎn)領域的熱情難以持續(xù)。

　　“現(xiàn)在經(jīng)濟不景氣，政府加強房地產(chǎn)調(diào)控力度，但鑒于目前沒有更好的投資方向，各家信托公司、銀行依舊沒有徹底放棄房地產(chǎn)市場，但準入標準紛紛升高，一般為百強公司或標的在一線城市。”一位大型信托公司房地產(chǎn)業(yè)務人士對《第一財經(jīng)日報》記者表示。

　　記者從某大型信托公司內(nèi)部了解到，公司對房地產(chǎn)業(yè)務執(zhí)行最新標準，除了北上廣深、南京、杭州、武漢、鄭州以外的房地產(chǎn)項目不再介入。

　　“地產(chǎn)項目總體標準比之前收緊了。”上述北京地區(qū)信托業(yè)務經(jīng)理也表示，之前房地產(chǎn)項目可遍布全國省會城市，如今只能鎖定于發(fā)達地區(qū)省會城市的百強地產(chǎn)企業(yè)，中西部、東北、西南地區(qū)一律不再介入。

　　除了限制準入城市，房地產(chǎn)信托業(yè)務規(guī)模將大幅收緊。據(jù)了解，該公司房地產(chǎn)業(yè)務大信托模式從現(xiàn)在起暫停，今年起至明年，以北京、上海一線寫字樓項目收購和城市更新改造為主，項目持有一段時間再出售，加大力度;在深圳、廣州、南京、杭州四個城市，立足于大項目，大額資金投入，加強行業(yè)領頭企業(yè)合作;同時，全力推進海外地產(chǎn)投資業(yè)務。

　　至于房地產(chǎn)企業(yè)杠桿融資業(yè)務，據(jù)第一財經(jīng)記者了解，有信托公司明確要求：“先暫停房企拿地階段的杠杠融資業(yè)務，已過會的項目繼續(xù)推進，未過會、正在推進的項目暫停。有特殊情況的單獨再議，新的業(yè)務先停下來�！�

　　在收緊傳統(tǒng)地產(chǎn)融資的同時，信托公司也在尋找新的機會。復旦大學信托研究中心教授殷醒民建議，信托公司在風險可控的前提下,可積極配合房地產(chǎn)“去庫存、補短板”政策，支持保障性住房建設和棚戶區(qū)改造;探索開展并購信托，促進房地產(chǎn)企業(yè)兼并重組;探索開展房地產(chǎn)信托投資基金業(yè)務(REITs)，助推商業(yè)地產(chǎn)去庫存;探索通過資產(chǎn)證券化等合規(guī)方式，幫助銀行盤活存量房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)。

　　對于調(diào)控下的房地產(chǎn)市場判斷走勢，上述信托公司總裁明確表示“持審慎樂觀的態(tài)度”，并將在其中尋找新的機會。物流地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)是兩個新的方向，可致力于在這兩個商業(yè)地產(chǎn)方向上深耕細作。