準(zhǔn)備明天在南京土地市場上拿地的開發(fā)商們要注意了!南京市國土部門昨天上午公布了本次土地網(wǎng)拍的最新“補丁”——開發(fā)商拿地必須完全使用自有資金，包括銀行貸款、信托資金、保險資金等全部被拒之門外，換句話說，房企必須全款拿地。加上一個月前推出的“一家房企只能拿一幅地塊”的新規(guī)，今后開發(fā)商在南京拿地既要“限購”，又要“限貸”。

　　拍地前兩天發(fā)布“補充公告”

　　南京土地網(wǎng)拍的第三批地塊即將于明天登場，這次出讓的地塊包括江北2幅和江寧7幅，總共9幅地塊中有6幅為住宅性質(zhì)，均被設(shè)置了最高限價。然而就在距離正式拍賣還有兩天的時候，南京市國土部門在昨天發(fā)布了一則“補充公告”，對于開發(fā)商的資金來源提出了具體要求。

　　揚子晚報記者從國土部門官網(wǎng)看到，公告中稱，為進(jìn)一步加強開發(fā)企業(yè)購地資金的來源監(jiān)管，防范房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險，南京市國土局對住宅、商住用地競買人的購地資金進(jìn)行了相關(guān)規(guī)定。根據(jù)規(guī)定：“參與南京市國有建設(shè)用地使用權(quán)公開出讓住宅用地、商住用地的購地資金(包括土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款)須為競買人的自有資金，不得為銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等資金”。

　　根據(jù)這一新規(guī)，今后房企在南京拿地將分為“三步走”——

　　一、在報名拿地階段，房企就必須出具購地資金為來源合規(guī)的自有資金的承諾及有關(guān)證明材料。

　　二、拿地之后，房企須在7個工作日內(nèi)另行提供經(jīng)會計師事務(wù)所及注冊會計師鑒證的《住房和商住用地競買保證金/成交價款來源情況申報表》及審計報告。南京市國土部門將聯(lián)合金融監(jiān)管部門對房企提交的材料進(jìn)行核查。

　　三、一旦發(fā)現(xiàn)房企的資金來源與申報不符或違反規(guī)定的，將被取消競得資格，已交納的競買保證金不予退還;已簽訂出讓合同的，解除土地出讓合同，收回土地使用權(quán)，所交納的定金不予退還;同時，會將該房企列入南京市土地市場誠信系統(tǒng)黑名單，一年內(nèi)不得參加南京市土地市場公開競買。

　　在南京拿地將“限購”又“限貸”

　　如果將此次南京出臺的土地新規(guī)視為“限貸”的話，那么算上一個月前公布的“一家房企只能拿一幅地塊”的新政策，開發(fā)商在南京拿地將面臨“雙限”的局面，與買房人享受同樣“待遇”了。

　　今年10月14日，南京市國土部門在推出“雙限”之后首批網(wǎng)拍地塊(即明日開拍之地塊)的同時，對網(wǎng)拍規(guī)則也進(jìn)行了調(diào)整，規(guī)定一家房企在同一批地塊出讓中只能拿到一幅，“梅開二度”的現(xiàn)象將被杜絕。業(yè)內(nèi)人士解讀稱，這主要是由于競地企業(yè)太多，搖號購地雖顯公平，但是在首次網(wǎng)絡(luò)土拍中，107家開發(fā)商競爭20幅地塊，結(jié)果只有16家房企幸運中簽，其中銀城、五礦、新城、榮盛這4家房企竟然“一炮雙響”。為了體現(xiàn)更大范圍的參與度，南京市國土部門采取了一家房企在同一場土拍中只能斬獲一幅地塊的新政策，即便開發(fā)商報名所有宅地，但只要搖中一幅，將失去其余地塊的搖號資格，這也將使得開發(fā)商對于拿地主次有更為合理的規(guī)劃。

　　從之前的“限購”，加上昨日推出的“限貸”，房企在南京拿地的門檻顯得越來越高，跟買房人面臨的“雙限”一樣，房企的購地資格也愈加珍貴起來。

　　開發(fā)商：新規(guī)影響實在太大

　　此前曾在南京首批土地網(wǎng)拍中幸運拿到兩幅地塊的銀城地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國土部門的這一規(guī)定“太狠”，對于房企來說，影響力是驚人的。“過去開發(fā)商拿地極少出現(xiàn)全部用自有資金的，有的甚至首付款都可能是借來的”，該人士稱，通常房企在付完土地的首付款、簽訂完土地出讓合同之后，便拿到銀行抵押貸款，或者通過機構(gòu)融資、向母公司借款等多種方式籌集資金。當(dāng)房地產(chǎn)市場向好的時候，開發(fā)商此舉雖然面臨較高的風(fēng)險，但是房價的上漲為房企帶來了豐厚回報，資金鏈短期內(nèi)也不會出現(xiàn)斷裂的問題。如今南京市國土部門的新規(guī)，徹底打破了這一“鏈條”，很多中小企業(yè)可能難以為繼，選擇收手。

　　“我們測算過，在最極端的情況下，一家開發(fā)企業(yè)可能只要拿出地價款兩成左右的資金，便可以撬動一個開發(fā)項目，這在以后不可能出現(xiàn)了�！比趧�(chuàng)地產(chǎn)南京公司負(fù)責(zé)人士告訴揚子晚報記者，對于講究現(xiàn)金流的企業(yè)來說，不可能為一個項目投入大量資金。就好比你有200萬元用于投資，方案一是全款購買一套房子，方案二是付兩套房子的首付，剩余資金用于還貸，兩年之后，哪種方案受益更多可以一目了然。

　　專家：非常時期的非常舉措

　　今年國慶長假之后的10月8日，上海市出臺了“進(jìn)一步加強市場監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”的六條意見，其中第二條就明確提出“加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管”，內(nèi)容包括：房企在開發(fā)過程中向金融系統(tǒng)的融資，要求銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款，競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

　　“跟南京市此次出臺的新規(guī)相比較，不難看出口徑幾乎是一樣的，”南京本地一位業(yè)內(nèi)資深人士指出，這其實是住建部、銀監(jiān)會等多個部門此前關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控中資金監(jiān)管“去杠桿”一項的細(xì)化要求，針對土地市場“特別火熱”的南京等城市，在“非常時期”實施的“非常舉措”。關(guān)于此次新規(guī)的實施日期，在南京市國土部門的公告并未明確，是針對明天開拍的這一批土地，還是今后長期執(zhí)行，仍有待觀察。

　　不過，可以預(yù)見的是，房企在南京拿地將愈加困難，尤其是手頭資金并不闊綽的企業(yè)，可能只能跟南京樓市說“拜拜”了，與此同時，財大氣粗的央企或?qū)⒊蔀槭芤嬲摺?/p>

　　新規(guī)剛出

　　明天就拍地

　　6幅宅地明天網(wǎng)絡(luò)競拍

　　“兩江”板塊仍為供地重點

　　揚子晚報訊(記者 馬祚波)明天上午，南京第三批網(wǎng)絡(luò)土拍地塊將正式亮相，全部9幅地塊中包括江北2幅、江寧7幅，其中有6幅為住宅用地，兩江板塊仍是供地重點區(qū)域。

　　來自江寧的地塊包括東山板塊1幅、祿口板塊2幅、淳化街道2幅，以及吉印大道等地。祿口的兩地塊位置相近，1幅為純商業(yè)用地，另1幅為居住與商住混合，東山板塊的住宅用地面積較小，只有不到2.5萬平方米;而吉印大道的商辦混合地塊位于與雙龍大道交界處，將進(jìn)一步完善當(dāng)?shù)厣虡I(yè)配套。江北的2幅地塊均為住宅用地，位置靠近橋北板塊，出讓面積分別為3萬平方米和4萬平方米，地塊范圍并不大。

　　在此次新推的9幅地塊中，有6幅為住宅用地，其余為商業(yè)性質(zhì)。記者發(fā)現(xiàn)，住宅地塊的樓面地價與市場價相比并沒有發(fā)生明顯變化，有的甚至高于當(dāng)?shù)氐淖罡邇r。在江寧，東山街道的宅地最高限制樓面價25013元/㎡，周邊區(qū)域房價為22000元-25000元/㎡左右;淳化街道宅地的最高限制樓面價19014元/㎡，區(qū)域房價為16000元-17000元/㎡，地價基本上與房價相當(dāng)。江北的橋北板塊兩地塊的樓面價也不低，G68地塊最高限制樓面價達(dá)22959元/㎡，G69地塊最高限制樓面價為19455元/㎡，高于此前橋北區(qū)域最高價G50地塊，其樓面價為16056元/㎡，土地市場的價格依然高企。根據(jù)規(guī)定，住宅類用地如果有多家房企競爭并達(dá)至最高限價后，將轉(zhuǎn)為搖號決出買家，搖號的時間為后天11月18日下午，一家房企最多只能拿到一幅地塊。

　　相關(guān)新聞

　　南京一樓盤奇葩要求：

　　欲簽購房合同先交幾十萬設(shè)計費

　　揚子晚報訊(記者 石小磊) 昨日，南京市物價局通報兩起商品房銷售價格違法案件的查處情況，其中位于江心洲的升龍公園道項目，還出現(xiàn)了“要買房先交設(shè)計費”的荒唐事。

　　據(jù)南京市物價局通報，南京江心洲某住宅項目在銷售中，要求購房人先簽署《設(shè)計協(xié)議》并繳納20萬-50萬元的設(shè)計費用后，再簽訂《商品房預(yù)售合同》和《裝修補充協(xié)議》。這種強加的、屬于商品房價格之外的收費行為，違反了《江蘇省價格條例》第十三條“經(jīng)營者不得有強制或者變相強制交易方接受交易價格的行為”的規(guī)定，為此物價局對相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)公司、廣告公司的價格違法行為處以罰款50萬元。

　　另一家被通報的開發(fā)商采取的欺騙手段是“先漲價再降價”。南京市物價局通報，位于江寧的一家住宅項目尾盤銷售中，在明知超過申報價格不能通過網(wǎng)簽實現(xiàn)銷售的情況下，現(xiàn)場可售房源標(biāo)價表均在申報價格基礎(chǔ)上上調(diào)2%-3%，在簽訂認(rèn)購協(xié)議時，再給予購房人優(yōu)惠2%-3%，實際成交價格仍為申報價格，該行為違反了《價格法》第十四條第四項“經(jīng)營者不得有下列不正當(dāng)價格行為：(四)利用虛假的或者使人誤解的價格手段，誘騙消費者或者其他經(jīng)營者與其進(jìn)行交易” 的規(guī)定，市物價局對這家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的價格違法行為罰款30萬元。

　　不過，對于物價部門的通報，也有部分市民認(rèn)為，50萬和30萬的罰款對于開發(fā)商來說真可謂“九牛一毛”，無關(guān)痛癢。最關(guān)鍵的原因還在于，房子緊俏，不少居民抱著“只要買到就賺到”的心理，即使多加點價也愿意承受。這種局面如果無法改變，在并不高昂的違法代價面前，開發(fā)商可能會繼續(xù)玩各種隱藏的價格貓膩。

　　而據(jù)南京市房管部門近日通報，隨著四季度新一輪調(diào)控政策加碼，10月底全市各房產(chǎn)交易大廳人流量較前期有了明顯下降，房產(chǎn)成交量已由非正常高位逐步回歸理性。與此同時，新房上市量逐步大于銷量，開盤去化開始放緩，年內(nèi)南京房地產(chǎn)市場供需面首現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，房價上漲的勢頭已被遏制，南京房地產(chǎn)市場已有明顯的降溫趨勢，房地產(chǎn)市場調(diào)控成效顯著。物價部門也表示，將進(jìn)一步加大商品房銷售價格行為的監(jiān)管力度，促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。