隨著房地產(chǎn)政策、適齡兒童入學(xué)等教育政策的變化，學(xué)區(qū)房、學(xué)位房在交易中所涉及的糾紛和法律問(wèn)題愈加復(fù)雜多樣。10月25日，記者獲悉，開(kāi)發(fā)商利用學(xué)位房作虛假宣傳、學(xué)區(qū)房房屋學(xué)籍被占用、購(gòu)房后出賣(mài)人遲遲不遷出戶(hù)口等等，成為當(dāng)前學(xué)區(qū)房糾紛的主要原因。

　　太原某地產(chǎn)公司在其銷(xiāo)售時(shí)宣稱(chēng)“教育大盤(pán)”“買(mǎi)房就上重點(diǎn)學(xué)�！�。于是，業(yè)主張先生將“是否能上重點(diǎn)學(xué)�！币曌髻I(mǎi)房的重要考慮因素，隨后他購(gòu)買(mǎi)了一套兩居室的小戶(hù)型。后來(lái)，業(yè)主張先生及其他業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，所謂的重點(diǎn)學(xué)校遲遲未開(kāi)工，于是很多業(yè)主開(kāi)始了維權(quán)活動(dòng)。

　　是否可以走司法程序起訴開(kāi)發(fā)商?商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料是否應(yīng)該成為合同內(nèi)容?這是很多業(yè)主關(guān)心的問(wèn)題。

　　國(guó)家工商總局發(fā)布的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》要求，房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶(hù)口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。

　　太原艾倫律師事務(wù)所律師田源認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定，商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)則范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。因此，該承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容的一部分。

　　也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商所做的銷(xiāo)售廣告和宣傳材料，是不是合同內(nèi)容，需要就宣傳的具體內(nèi)容進(jìn)行定性。要看宣傳內(nèi)容對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定是否有重大影響。本案中的宣傳內(nèi)容因其內(nèi)容明確且對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響，所以根據(jù)法律規(guī)定應(yīng)為合同內(nèi)容。

　　如果開(kāi)發(fā)商最終無(wú)法保證買(mǎi)房人通過(guò)購(gòu)房而入學(xué)，其宣傳構(gòu)成虛假宣傳，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，對(duì)買(mǎi)受人予以補(bǔ)償。