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 寫字樓物業(yè)投資年回報(bào)率在4%-10%，寫字樓帶來的租金收入一直保持20%-25%的年增長(zhǎng)率 10月12日，津西青(掛)2016-02號(hào)地塊掛牌成交，吸引金隅、中海、天一、中冶、中駿、平安、正榮、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖、華遠(yuǎn)、金地、旭輝、中糧、禹州、保利等十幾家企業(yè)參與競(jìng)拍。經(jīng)過80輪競(jìng)價(jià)，最終，平安以總價(jià)76億元競(jìng)得，樓面價(jià)為20417元/平米，溢價(jià)率達(dá)98.5%。 隨著一二線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，特別是在資產(chǎn)荒背景下，平安、前海等險(xiǎn)企密集出手房地產(chǎn)，成為險(xiǎn)企加大另類投資一大風(fēng)向標(biāo)�！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)信披平臺(tái)信息以及公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年以來，有8家險(xiǎn)企在一線城市置地、買寫字樓，合計(jì)投資超過400億元，其中買入或自建寫字樓的耗資就超過300億元。 引人注意的是，隨著一二線城市寫字樓租金的持續(xù)上漲，一些險(xiǎn)企購(gòu)買的寫字樓也步入租金收入上升通道。中商情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的報(bào)告顯示，近年來，辦公樓物業(yè)的投資年回報(bào)率在4%-10%，辦公樓物業(yè)帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率。 80輪競(jìng)價(jià)： 險(xiǎn)企房企誰(shuí)更牛 出于自用與投資的雙重目的，今年以來多家險(xiǎn)企頻頻購(gòu)置寫字樓或買地自行建設(shè)寫字樓，耗資超過300億元人民幣。從區(qū)域來看，北京、上海、深圳、天津等一二線城市，以及海外一些城市成為保險(xiǎn)公司下手的聚集地。 10月12日，津西青(掛)2016-02號(hào)地塊掛牌成交，吸引金隅、中海、天一、中冶、中駿、平安、正榮、華潤(rùn)、萬(wàn)科、龍湖、華遠(yuǎn)、金地、旭輝、中糧、禹州、保利等十幾家企業(yè)參與競(jìng)拍。經(jīng)過80輪競(jìng)價(jià)，最終，平安以總價(jià)76億元競(jìng)得，樓面價(jià)為20417元/平米，溢價(jià)率達(dá)98.5%。 10月10日合眾人壽公告稱，合眾人壽出資2028萬(wàn)元購(gòu)買了永泰房地產(chǎn)(集團(tuán))有限公司呼和浩特永泰城C塔26層、27層，作為合眾人壽內(nèi)蒙古分公司職場(chǎng)使用。 除上述2家保險(xiǎn)公司之外，還有4家險(xiǎn)企年內(nèi)在深圳購(gòu)買或自建寫字樓。 8月10日，中英人壽在深圳前海桂灣片區(qū)，成功競(jìng)得T201-0090地塊，將用于建設(shè)“中英人壽大廈”。該項(xiàng)目用地面積5454.94平方米，成交價(jià)為出讓底價(jià)16.25億元。 6月份，前海人壽披露對(duì)深圳金利通金融中心項(xiàng)目的投資情況，投資完成后，萬(wàn)能賬戶對(duì)該項(xiàng)目累計(jì)出資額為84.40億元。此外，前海人壽在2016年1月份斥資10億元拿下約2萬(wàn)平方米的寫字樓。 4月至6月期間，太平洋(601099,買入)保險(xiǎn)(601601，股吧)集團(tuán)旗下的產(chǎn)險(xiǎn)公司以及壽險(xiǎn)公司共耗資27億元，購(gòu)入了位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)的14個(gè)樓層，面積達(dá)4萬(wàn)平方米。 上海也成為險(xiǎn)企購(gòu)置寫字樓的熱門城市。7月份，國(guó)華人壽斥資32.2億元正式購(gòu)入上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)。SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)位于上海陸家嘴(600663,買入)(600663，股吧)金融貿(mào)易區(qū)世紀(jì)大道與向城路交匯處，是一棟24層的5A甲級(jí)寫字樓。 10月10日，經(jīng)過與碧桂園、融信等14家房企激烈爭(zhēng)奪后，前海人壽以12.47億元的價(jià)格拍下了上海青浦區(qū)一幅商辦地塊。9月1日，前海人壽以總價(jià)16.68億元的價(jià)格，拍下了上海青浦徐涇鎮(zhèn)四幅相連的商辦土地。5月18日，前海人壽競(jìng)得了上海虹口一幅商辦用地，耗資7.5億元。 在國(guó)內(nèi)一二線城市買樓的同時(shí)，險(xiǎn)企也在出手海外著名城市的一線樓盤。 中國(guó)人壽(601628,買入)保險(xiǎn)集團(tuán)5月31日宣布，旗下國(guó)壽投資控股公司以受托模式，與美國(guó)知名不動(dòng)產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)RXR及其他投資機(jī)構(gòu)合作，完成了對(duì)曼哈頓美國(guó)大道1285標(biāo)志性寫字樓的收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)為16.5億美元(按昨日匯率，折合人民幣為111.16億元)。 4月27日，中國(guó)人壽聯(lián)合加拿大國(guó)際大型資產(chǎn)管理公司Brookfield，以3.46億英鎊(按昨日匯率，折合人民幣28.6億元)收購(gòu)倫敦金融城一棟大型辦公樓Aldgate Tower。 另外，從險(xiǎn)企以“賺取租金或資本增值”為目的的投資性房地產(chǎn)來看，截至今年二季度末，A股四大上市保險(xiǎn)公司“投資性房地產(chǎn)”一項(xiàng)合計(jì)達(dá)到440.7億元，較2013年二季末的258.67億元增幅達(dá)70%。 銀行、險(xiǎn)企是最大買家 在資產(chǎn)荒大背景下，險(xiǎn)企密集出手寫字樓，與其穩(wěn)定的投資回報(bào)率有關(guān)。 中商情報(bào)網(wǎng)發(fā)布的《2014-2018年中國(guó)寫字樓市場(chǎng)投資分析及前景預(yù)測(cè)報(bào)告》指出，近年來，寫字樓物業(yè)的投資年回報(bào)率在4%-10%，寫字樓物業(yè)帶來的租金收入也一直保持著20%-25%的年增長(zhǎng)率。 以險(xiǎn)企扎堆購(gòu)買寫字樓的深圳為例。經(jīng)歷了房?jī)r(jià)幾輪暴漲后，一些機(jī)構(gòu)投資者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)有趣的現(xiàn)象：現(xiàn)在深圳很多住宅價(jià)格都超過10萬(wàn)元/平方米了，寫字樓均價(jià)才不到6萬(wàn)元/平方米。 市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，過去一年深圳平均新房?jī)r(jià)格上漲超過五成，但寫字樓均價(jià)漲幅僅一成多；盡管房?jī)r(jià)水平較高，但深圳甲級(jí)寫字樓租金水平分別僅為北京和上海的65%和69%，深圳寫字樓升值空間較大。 深圳中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理?xiàng)顒?chuàng)慧此前分析認(rèn)為，寫字樓是很多金融機(jī)構(gòu)固定的投資組合，他們看的不是短期收益，而是至少五年的投資收益。深圳寫字樓價(jià)格雖然漲幅不高，但是優(yōu)質(zhì)寫字樓租金每年有接近8%的增幅。 仲量聯(lián)行公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳共成交了26筆大宗交易，總金額是122.82億元，逼近去年全年交易額。這些大宗商辦物業(yè)的買家大多為銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，其中，寫字樓是最受歡迎的投資標(biāo)的。 從保險(xiǎn)公司的角度來說，長(zhǎng)期、穩(wěn)定投資回報(bào)率的資產(chǎn)是險(xiǎn)企久期資產(chǎn)配置的一大缺口，這也為險(xiǎn)資配置優(yōu)質(zhì)的一線城市寫字樓、物業(yè)提供了動(dòng)力。比如國(guó)華人壽投資上海寫字樓時(shí)，其相關(guān)負(fù)責(zé)人就表示，SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)地理位置優(yōu)越，運(yùn)營(yíng)管理成熟，出租率及租金回報(bào)樂觀，符合公司投資一線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)辦公項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)配置策略。 |
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