房貸發(fā)力推動(dòng)商品房銷售額大增4成

資金收緊 量價(jià)調(diào)整不可避免

19日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-9月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長7.1%），增速比1-8月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，從商品房銷售來看，1-9月銷售額80208億元，同比大幅上漲41.3%。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，在貨幣寬松、信貸支撐下，全國8月住宅待售面積同比增速首次出現(xiàn)負(fù)增長，整體來看去庫存取得一定成效。但是，飆升的溢價(jià)與增幅也逐步引起管理部門注意，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控新政集中下發(fā)，市場迅速作出反應(yīng)，短期內(nèi)市場將出現(xiàn)觀望行情，量價(jià)調(diào)整的情況不可避免。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長43.2%。

CRIC研究中心研究員楊科偉表示，商品房銷售累積增速在連續(xù)4個(gè)月下滑之后，終于在9月企穩(wěn)回升。單月來看，9月商品房銷售面積1.77億平方米，同比增加34%，增速比8月上漲了14個(gè)百分點(diǎn)，成交金額單月商品房達(dá)到了1.35萬億，其中住宅1.15萬億，同比漲幅分別達(dá)到了56%、61%。值得一提的是，前9月商品房銷售額80208億元，已經(jīng)超過2014年全年商品房銷售額。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，本輪房地產(chǎn)市場的火爆在9月份達(dá)到頂點(diǎn)。究其原因，促成該結(jié)果的便是貨幣過多供應(yīng)，投資需求在房地產(chǎn)市場大量釋放。

數(shù)據(jù)顯示，1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金104711億元，同比增長15.5%，增速比1-8月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款15895億元，增長1.2%；利用外資113億元，下降50.8%；自籌資金36574億元，增長0.8%；其他資金52129億元，增長35.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款29618億元，增長31.5%；個(gè)人按揭貸款17508億元，增長51.4%。

張大偉指出，央行最新數(shù)據(jù)顯示，2016年前9個(gè)月房貸釋放了3.63萬億，刷新了歷史紀(jì)錄，同比上漲了100%，其中，9月份新增4759億元，同比多增2055億元，相比2015年同期多上漲了1.8萬億。

“社會(huì)資產(chǎn)荒下資產(chǎn)配置需求和寬松貨幣政策格局再度推升房價(jià)。”楊科偉指出，主管部門已透露出房地產(chǎn)行業(yè)資金將會(huì)定向收緊的信號(hào)，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來又一波深度調(diào)整。

據(jù)了解，收緊涉房貸款已成金融部門共識(shí)。10月12日，央行召集了5家大型商業(yè)銀行及12家股份制銀行的高管以及個(gè)貸、資產(chǎn)負(fù)債部門總經(jīng)理，召開了商業(yè)銀行住房信貸的會(huì)議。央行要求各商業(yè)銀行理性對(duì)待樓市的同時(shí)，加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整，在強(qiáng)化住房信貸管理的同時(shí)控制好相關(guān)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

在此影響下，房地產(chǎn)投資已顯現(xiàn)趨穩(wěn)甚至下調(diào)跡象。數(shù)據(jù)顯示，房屋新開工同比增速7個(gè)月來首次負(fù)增長，1-9月份，房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個(gè)百分點(diǎn)。

楊科偉說，新開工面積單月同比增速更是在連續(xù)7個(gè)月正增長之后，首次跌落至負(fù)區(qū)間，9月新開工面積絕對(duì)值也為近兩年新低。一方面是基數(shù)逐步走高所致；另一方面，是企業(yè)新開工意愿不強(qiáng)。而隨著管理層對(duì)預(yù)售審查愈發(fā)嚴(yán)格，不少企業(yè)也放慢土地開發(fā)進(jìn)程。

張大偉表示，在“十一”期間22城調(diào)控收緊影響下，中原報(bào)價(jià)指數(shù)及中原經(jīng)理指數(shù)作為市場先行指標(biāo)，在新政后多地指數(shù)出現(xiàn)環(huán)比下跌。深圳經(jīng)理指數(shù)跌破50%臨界線，看跌的經(jīng)理人數(shù)量已經(jīng)超過看漲人數(shù)，顯示出政策風(fēng)向轉(zhuǎn)變給市場信心帶來明顯影響。短期內(nèi)市場將出現(xiàn)觀望行情，量價(jià)調(diào)整不可避免。

楊科偉也認(rèn)為，隨著政策接連出臺(tái)，行業(yè)短期內(nèi)也將迎來調(diào)整，四季度成交同比下滑已經(jīng)不可避免。