大家都在問：高層為什么要在這個時候突然再次高調(diào)提及房地產(chǎn)？

  熟悉中國公共政策語系的知道，重大會議通稿中提及的問題，絕非隨便說說而已，在大多情況下都強(qiáng)烈預(yù)示著下一步改革政策的走向。因此，這次中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組和國務(wù)院常務(wù)會高調(diào)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)，要么意味著房地產(chǎn)面臨嚴(yán)重的問題，要么房地產(chǎn)又會成為拯救中國經(jīng)濟(jì)的白馬王子。

  其實，如果對近年來中國宏觀經(jīng)濟(jì)一直關(guān)注，并對中國房地產(chǎn)在中國宏觀經(jīng)濟(jì)中難以替代的地位有了解的人，對于高層這個時候重提房地產(chǎn)一點都不奇怪。對于中國經(jīng)濟(jì)，我在很多場合多次強(qiáng)調(diào)兩句話：第一，投資是中國經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，投資下滑，中國經(jīng)濟(jì)一定下滑；第二，房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)的晴雨表，房地產(chǎn)出問題，中國經(jīng)濟(jì)難以獨(dú)善其身。看中國經(jīng)濟(jì)，其實只要看固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)的表現(xiàn)，基本就能看個大體。在這里，本人并非要炫耀自己的預(yù)斷，而只是想說明問題。早在2013年年底，筆者在南方都市報的專欄文章中就提醒，中國房地產(chǎn)調(diào)控的政策要從抑制房價過快上漲盡早轉(zhuǎn)向防止房價下跌對中國經(jīng)濟(jì)可能引發(fā)的系統(tǒng)風(fēng)險上來；2014年3月，在杭州房價下降的時候，筆者再次發(fā)文，預(yù)斷中國房地產(chǎn)的市場轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，并且判斷，在房價下跌的情況下，中國政府一定會救市，筆者當(dāng)時調(diào)侃的一句話到現(xiàn)在很多人都記得：“如果這個世界上有一種愛是真愛，那一定是中國政府對房地產(chǎn)的愛�！惫�不其然，2014年9月30日，人民銀行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，打響了中央政府救房地產(chǎn)的第一槍。筆者在10月1日發(fā)文，提醒一線城市的人趕快買房，我在文章中說：“對于一線城市、重點城市、未來人口流入的城市而言，需求依然存在，庫存不是問題。一旦政府喪心病狂的救市，你就必須同樣喪心病狂的出手買房。”但在文章中也肯定的指出，在政府救市政策下，“并不是每一朵野百合都會迎來春天”，認(rèn)為未來房地產(chǎn)絕不會因為救市而全面回暖，提出三個“20%”：只有20%的開發(fā)商未來會活下來，20%的城市和20%的樓盤具有投資價值，剩下80%的城市，住房嚴(yán)重過剩，房子沒有任何投資價值。時至今日，房地產(chǎn)的走勢基本是按照我所預(yù)判的“二八分化”的走勢進(jìn)行的。政府今年以來的救市政策讓包括一線城市在內(nèi)的房地產(chǎn)市場回暖，但80%以上的城市的住房，仍然面臨巨大的庫存而舉步維艱。

  以固定資產(chǎn)投資為例，在經(jīng)歷過去30多年年均26%的增長之后，今年中國的固定資產(chǎn)投資增速前10月已經(jīng)掉到10.2%，全年很可能跌破兩位數(shù)，而導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資下滑的主要原因，一是制造業(yè)投資的下滑，一是房地產(chǎn)投資的下滑。

  房地產(chǎn)投資的增速到了10月份，暴跌至2%的增速，已經(jīng)連續(xù)21個月下滑。1-10月份，房屋新開工面積下降13.9%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%，降幅與1-9月份持平；土地成交價款5794億元，下降25.2%，降幅收窄2.3個百分點。到10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。其中，住宅待售面積增加1180萬平方米，創(chuàng)歷史新高。這意味著，在房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)回暖的同時，房地產(chǎn)投資仍然低迷，這其中的原因，就是房地產(chǎn)的庫存。

  因此，這次中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議提及房地產(chǎn)時，特別強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫存，可謂抓住了中國房地產(chǎn)問題的本質(zhì)�；仡櫼郧爸袊�的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從過去最早的“抑制房價過快上漲”，到后來的“增加有效供給”，到今天的“化解庫存”，說明了什么。說明了中國房地產(chǎn)已經(jīng)迎來了驚天的轉(zhuǎn)折點：住房已經(jīng)從以前的短缺到了今天的過剩。在中國住房進(jìn)入過剩階段之后，房地產(chǎn)作為中國經(jīng)濟(jì)最重要拉動力的好日子基本已經(jīng)結(jié)束，房地產(chǎn)已經(jīng)從中國經(jīng)濟(jì)增長的引擎成為中國經(jīng)濟(jì)的拖累。

  對中國房地產(chǎn)稍有研究的人都知道，除了我所講的一線城市和重點城市，三四線城市的房地產(chǎn)最大的問題不是價格泡沫，而是數(shù)量泡沫。其實很多城市的房價并不高，但因為巨額的庫存，上漲沒有可能，下降沒有空間，大量的房子根本不知道賣給誰。我所言中國房地產(chǎn)進(jìn)入過剩，有三個層面的意義：一是目前中國人均居住面積已經(jīng)差不多超過了35平，房地產(chǎn)高速增長期已經(jīng)結(jié)束；二是目前房地產(chǎn)庫存驚人，即使按照官方的口徑，待售面積超過6.8億平，在建面積超過70億平，按照人均35平計算，足夠超過2億人居住，而未來住房需求的群體不超過6000萬，嚴(yán)重過剩是不爭的事實；三是如果算上全國各地的小產(chǎn)權(quán)房，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的房子，中國住房過剩的狀況會更加嚴(yán)重。不管這些數(shù)字是否準(zhǔn)確，一個不爭的事實是，中國的房子太多了已經(jīng)成為不爭的事實。目前除了一線城市、重點城市和熱點城市，絕大多數(shù)的住房已經(jīng)足夠，至少80%以上的城市住房供應(yīng)過剩，這是中國房地產(chǎn)的最大的基本面，房地產(chǎn)用了短短10多年的時間，就從短缺走到了過剩。

  在住房短缺的情況下，無論如何抑制房價，房價都會上漲，而在住房過剩的情況下，價格和投資的陰跌則會成為行業(yè)的常態(tài)。高層在這個時候提出“化解庫存”，絕非讓房地產(chǎn)回到以前的癲狂狀態(tài)，而是通過化解房地產(chǎn)的最大問題，避免中國經(jīng)濟(jì)下滑。在房地產(chǎn)投資對中國經(jīng)濟(jì)依然影響很大的情況下，房地產(chǎn)的穩(wěn)定是宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的前提。

  筆者認(rèn)為，高層釋放出“化解庫存”的信號再清晰不過的預(yù)示著，新一輪更強(qiáng)的救市政策隨即就會出臺，這些政策的可能選項包括：首套和二套房的首付回到20%；公積金貸款的門檻和標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，印花稅和營業(yè)稅降低，以及各地出臺相應(yīng)的買房補(bǔ)貼政策。在政策的刺激下，是否需要買房，房價會不會上漲？答案也是很顯然的：一線城市、重點城市等20%的城市，在政策的刺激下，房價的上漲仍然是大概率事件；而三四線城市，房價大漲和大跌的可能都不大，能夠維持穩(wěn)定，則居住型需求者完全可以出手買房。至于買房投資者，在三四線城市的風(fēng)險仍然較大。

  最后需要提醒三點：第一，不管如何刺激，中國房地產(chǎn)的好日子已經(jīng)結(jié)束這是不爭的事實，不要期待房地產(chǎn)仍然會和過去一樣拉動中國經(jīng)濟(jì)狂飆猛進(jìn)；第二，考慮到明年中國經(jīng)濟(jì)依舊困難的事實，貨幣寬松、人民幣貶值和負(fù)利率將會成為明年貨幣政策的常態(tài)，在負(fù)利率的情況下，一線城市和大城市的房地產(chǎn)仍然是投資保值的可選之項；第三，國務(wù)院常務(wù)會說要通過改革戶籍制度刺激住房消費(fèi)，這是把消化房地產(chǎn)庫存的希望寄托在農(nóng)民工身上，我只能很遺憾的說，農(nóng)民工救不了中國房地產(chǎn)，因為農(nóng)民工過去實在被剝削的太嚴(yán)重了，他們沒有這個購買能力。天下沒有免費(fèi)的午餐，低成本勞動力最終一定會嚴(yán)重傷害中國經(jīng)濟(jì)，包括中國的房地產(chǎn)。