據(jù)媒體21日報道，面臨退市風(fēng)險的*ST寧通B發(fā)布公告，擬出售兩套房產(chǎn)，借以扭虧保殼。雖然上市公司“賣房保殼”，*ST寧通B并非首例，但在近期“搶房潮”和“限購令”的背景下，此次事件無疑令輿論再次聚焦樓市。回顧之前的上�！半x婚潮”，夫妻為抓住這一輪樓市升值紅利，不惜以打破婚姻的方式騙取首付優(yōu)惠。我們從沒有為一個經(jīng)濟(jì)話題如此血脈膨脹，這些生動景象，對比去年股市泡沫，二者是如此相似；然而，這一輪樓市泡沫可能更需警惕。

銀行抵押貸款是居民加杠桿進(jìn)入樓市最直接的表征，近3個月的居民中長期貸款約占全部新增貸款的66%；而非居民中長期貸款則持續(xù)走低。同時，M1和M2增速“剪刀差”持續(xù)擴大，資產(chǎn)不斷“活化”。這些跡象均表明居民部門正在不斷加杠桿進(jìn)入樓市，樓市又催生地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱，但這勢必對其他產(chǎn)業(yè)的資金投入形成“擠出效應(yīng)”。

居民部門的杠桿率究竟有多大，粗略估計我國樓市的杠桿率已經(jīng)超過2015年股市瘋狂時期的杠桿率。為觀察樓市杠桿率，這里進(jìn)行一個簡單的估算：2015年我國城鎮(zhèn)人口7.7億人，假設(shè)家庭人數(shù)為3人，家庭住房面積80平方米，單位面積商品房銷售價格為6793元/平方米（2015年全國均值），進(jìn)而得到商品房的市值約140萬億。6月底，個人購房貸款余額15.4萬億，開發(fā)貸款余額5.9萬億。由此可知，地產(chǎn)杠桿率約為15.25%。2015年股市杠桿資金最高時為4萬億，對應(yīng)約50萬億市值，杠桿率約8%�？梢�，樓市的杠桿率已達(dá)股市高點的近2倍，所以居民房貸和房價均高增長的狀態(tài)難以長期持續(xù)，一旦發(fā)生樓市價格下跳，其給中國經(jīng)濟(jì)帶來的沖擊將比股市更大。

我國房地產(chǎn)泡沫還表現(xiàn)出梯度轉(zhuǎn)移的特征。房價領(lǐng)漲區(qū)不再集中于北上廣深組成的一線城市，而是轉(zhuǎn)移至合肥、廈門、南京等東部二線城市。而這些城市的土地交易也異常火爆，8月份，賣地最多的50大城市土地出讓金高達(dá)1.51萬億，同比增幅高達(dá)51%。全國單宗土地超過10億的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的“地王”達(dá)46宗，成為歷史上地王最為密集的月份。

需要引起關(guān)注的是，無論是房價收入比還是去化周期，東部二線城市均已逼近美國次貸危機爆發(fā)前的高點。該地區(qū)之所以成為房價領(lǐng)漲區(qū)，本質(zhì)上還是“活化”的資金流匯集的結(jié)果，至于資金流為什么在這些地區(qū)匯集？一方面這些地區(qū)是國家經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略導(dǎo)向和交通便捷導(dǎo)向的雙重疊合區(qū)；另一方面是這些城市的政策環(huán)境較為寬松，投資門檻較一線城市偏低。

面對當(dāng)前火爆的樓市，政策層面又該如何安排？過去簡單對價格進(jìn)行調(diào)控的方式，經(jīng)實踐顯示已收效甚微，“限購”和“限貸”又只是短期政策，且存在阻隔剛需等“傷及無辜”的風(fēng)險，所以貨幣政策和財政政策被寄予厚望。但二者在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下發(fā)揮的空間較為有限。其中，通脹回落將收縮貨幣政策的調(diào)控空間。地方政府收入有限但支出高增，加之地方債發(fā)行已接近年內(nèi)上限，意味著積極財政政策也面臨嚴(yán)峻考驗。所以，建議采取針對性稅收政策，一方面體現(xiàn)為增加制造業(yè)經(jīng)營環(huán)節(jié)的稅收優(yōu)惠，另一方面體現(xiàn)為堅定推行保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅改革。

□藏波（中國工行城市金融研究所研究員）