新世界發(fā)展（以下簡稱“新世界”， 00017.HK）又回來了。在出售內(nèi)地多個項目給予恒大地產(chǎn)(03333.HK)后，這一次，他們花費(fèi)42億元重金購入深圳前海一宗土地。

實際上，早在2014年便有市場傳言新世界有意參加深圳前海開發(fā)一事，但新世界明確表態(tài)稱，沒有參與任何前海土地拍賣，也沒有計劃去參與。

不過，計劃沒有變化快�，F(xiàn)階段手握充足現(xiàn)金流的新世界最終選擇出招。9月8日，新世界集團(tuán)兼周大福企業(yè)掌舵人鄭家純更對外透露，公司將繼續(xù)加大內(nèi)地項目的投資。

不過，曾有業(yè)內(nèi)人士指出，新世界長期奉行土地市場“聯(lián)動開發(fā)”模式，使得項目開發(fā)周期過長、進(jìn)度緩慢，而這次重新回歸，新世界是否能克服對內(nèi)地一二線城市的水土不服？

新世界中國公關(guān)部在接受時代周報記者采訪時表示，公司并未固守特定的開發(fā)模式，而是根據(jù)市場需求及每個地塊的屬性及特點，采用最合適的模式進(jìn)行開發(fā)。

但一線城市土地價格相對高昂，新世界如何保證其利潤？接下來，新世界在內(nèi)地進(jìn)行擴(kuò)張以增加土儲，是否會繼續(xù)聯(lián)合周大福通過定向或者收購的方式？面對時代周報記者的疑問，新世界公關(guān)部未就上述問題給予明確答復(fù)。

豪擲42億拓地

8月18日，新世界發(fā)布公告稱，公司與周大福企業(yè)有限公司成立的香港合營公司天得發(fā)展有限公司，以42.07億元中標(biāo)深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)管理局的前海桂灣片區(qū)地塊。

由于地塊對競買人資格設(shè)置了嚴(yán)格的限制條件，要求競買申請人須為香港注冊企業(yè)，須控股3家(含3家)以上在香港主板上市企業(yè)，其中至少1家總資產(chǎn)不低于1000億港元等，因此唯一到場的新世界在遞交申請后便成功以底價競得該地塊。據(jù)中國指數(shù)研究院分析，從地塊設(shè)定條件來看，該地塊定向出讓意圖十分明顯。

中國指數(shù)研究院續(xù)稱，該地塊項目建成后，需自持十年才能對外出售，不排除該項目被做成公寓或?qū)懽謽菍ν獬鲎�。“由于前海出讓的商業(yè)/辦公用地供應(yīng)較多，再加上后海片區(qū)商業(yè)競爭的影響，前海寫字樓市場不論在售價還是租金上也將面臨一定壓力�！�

新世界公關(guān)部則向時代周報記者透露，該地塊屬于商業(yè)用地，獲批總建筑面積約17萬平方米，其中14.83萬平方米將定為辦公用途。

而根據(jù)出讓地塊相關(guān)規(guī)定，新世界及周大福企業(yè)透過香港合營公司將予成立的中國合營公司須于2016年11月17日或之前與前海管理局訂立土地使用權(quán)出讓合同以收購該宗地，并自簽訂土地使用權(quán)出讓合同之日起5個工作日內(nèi)付清成交價款。

這對手持大量現(xiàn)金儲備的新世界而言，似乎并不是太大的難事。

2015年12月初，新世界出售武漢、�？诘鹊毓�4個項目予恒大，成交金額135億元人民幣。12月29日，恒大宣布收購新世界位于成都、貴陽2個項目及周大福位于北京、上海、青島3個項目。憑借這5個項目851萬平方米的總建筑面積和204億元的總金額，恒大再次刷新中國房地產(chǎn)收購最高紀(jì)錄。

在這兩次交易中，新世界共向恒大出售9個項目，總建筑面積逾1200萬平方米，共收金339億元人民幣。而彭博社引述交銀國際表示，截至2015年6月底，新世界手頭現(xiàn)金有約310億港元，同時香港上海匯豐銀行有限公司已作為貸款人向新世界發(fā)展授出信貸融資約214.67億港元。由此可見，新世界發(fā)展資金處在充裕狀態(tài)。

再塑內(nèi)地市場

實際上，當(dāng)時新世界出售內(nèi)地資產(chǎn)的行為曾觸動兩地投資者的神經(jīng)，部分人士更將之解讀為“新世界對二三線城市的房產(chǎn)不夠樂觀、欲撤出中國市場”的征兆。

猜測背后，則是這家較早進(jìn)入內(nèi)地市場的香港房企在業(yè)績上的不穩(wěn)定。

2004財年，新世界發(fā)展旗下地產(chǎn)平臺—新世界中國的營收為38.90億港元。到了2005財年，這一數(shù)字為33.79億港元。

2015年9月23日，新世界中國在香港召開2014/2015財年全年業(yè)績發(fā)布會，年內(nèi)，新世界中國物業(yè)銷售應(yīng)占經(jīng)營溢利為29.36億港元，較2014財政年度下跌41.3%。整體入賬物業(yè)錄得銷售額約為人民幣130.68億元，銷售量為85.5萬平方米，較上年同期下跌39.5%。值得注意的是，2015年度新世界中國整體毛利率為41.6%，同期下跌2.7%。對此，新世界中國執(zhí)行董事顏文英表示，2015年度毛利率下降的主要原因是廊坊、唐山、大連以及佛山等地的入市項目毛利率較低。

而新世界中國2016財政年度上半年業(yè)績顯示，其公司收益為82.34億港元，2015年同期則為98.96億港元。股權(quán)持有人應(yīng)占溢利5.42億港元，按年下跌64.2%，物業(yè)銷售之整體毛利率下跌6.3%-34.1%。

在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，新世界中國長期奉行的土地市場“聯(lián)動開發(fā)”模式，所導(dǎo)致的直接問題就是開發(fā)周期過長，開發(fā)進(jìn)度緩慢。“投資周期過長帶來的風(fēng)險則是導(dǎo)致新世界中國失去很多擴(kuò)張機(jī)會，從而忽略了充分利用財務(wù)杠桿去獲得更多的市場份額�！�

改變迫在眉睫。

從2011年開始，新世界發(fā)展創(chuàng)辦人兼首任董事會主席鄭裕彤重組旗下資產(chǎn)，由長子鄭家純接棒做新世界主席。2015年3月，鄭家純之子鄭志剛上任新世界發(fā)展執(zhí)行副主席，兼聯(lián)席總經(jīng)理。同為孫輩的鄭志恒和鄭志雯，也擔(dān)任新世界發(fā)展的執(zhí)行董事，參與集團(tuán)管理。

新班子自2011年上任后，對于內(nèi)地市場的經(jīng)營策略亦隨之發(fā)生改變。2015年12月，新世界中國先后向恒大出售武漢、�？�、惠州等多個物業(yè)。

對于上述資產(chǎn)出售，新世界中國稱，出售標(biāo)志著集團(tuán)減低二線及三線城市及毛利率較低項目投資，把資源集中在一線及1.5線城市及中型物業(yè)項目，達(dá)到優(yōu)化物業(yè)發(fā)展及投資組合策略。

與此同時，2016年8月4日，新世界中國歷時大半年的私有化也宣告完成。

為何要私有化新世界中國？多位接受時代周報記者采訪的專家表示，倘若本次私有化取得成功，就等于取消了新世界發(fā)展與新世界中國之間的不競爭承諾，令母公司可以直接投資中國物業(yè)，鞏固國內(nèi)業(yè)務(wù)在集團(tuán)內(nèi)的戰(zhàn)略性定位，而新世界中國亦可借助新世界發(fā)展的財務(wù)實力為大型項目提供資金。

不過，挑戰(zhàn)仍然存在。

今年以來，內(nèi)地土地價格的飛漲，讓諸多香港房企大佬直呼“太貴”。有“賭王”之稱的嘉華國際主席兼董事總經(jīng)理呂志和甚至表示，不敢跟隨內(nèi)地開發(fā)商以高價拿地。九龍倉主席兼常務(wù)董事吳天海則認(rèn)為，如今內(nèi)地各個城市針對房地產(chǎn)市場的政策均有放緩跡象，大環(huán)境開始變好。不過由于地價太貴，很難在內(nèi)地找到合理價格的地塊，因此對于未來內(nèi)地的投資計劃暫時沒有一個固定的計劃。而香港首富李嘉誠也感嘆：“物色合理回報的地產(chǎn)投資項目殊不容易�！�

如今聲稱要加大內(nèi)地一線城市投資的新世界，又將如何在規(guī)�；�與利潤間取得平衡？