滬深兩市上市公司中報(bào)披露已收官。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，137家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)5955.8億元，同比上漲39.5%;但歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)486.4億元，實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，增收不增利，既有土地成本占房?jī)r(jià)總額比重過(guò)大的影響，同時(shí)也有房企自身重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的問(wèn)題。

　　若以歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)來(lái)與同屬于金融行業(yè)的商業(yè)銀行比較，今年上半年，上述137家上市房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)總額僅占工商銀行1502億元的32%。對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額歷史最高的半年，但風(fēng)險(xiǎn)依然越來(lái)越大。

　　凈利率跌至約9%

　　值得一提的是， 137家上市房企歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)為正的企業(yè)合計(jì)87家，占比為63.5%�！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算發(fā)現(xiàn)，盡管2016年將是房企銷售額歷史上最高的一年，但上述137家房企銷售凈利率僅約為9%，比2015年成交慘淡時(shí)的10%也要低。事實(shí)上，對(duì)比近三年來(lái)A股上市房企總體表現(xiàn)，增收難增利趨勢(shì)一直難以改變。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，2016年上半年，137家房企平均每家公司去年歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)約為3.55億元，但實(shí)際上這一凈利潤(rùn)指標(biāo)超過(guò)1億元的為67家，占比接近一半;而這一凈利潤(rùn)指標(biāo)超過(guò)平均數(shù)3.55億元的上市房企只有28家，占比20%。

　　值得一提的是，在上述137家房企中，60家銷售凈利潤(rùn)同比上漲，77家下滑，其中廣宇集團(tuán)高居凈利潤(rùn)增長(zhǎng)幅度榜首，為25952.4%;陽(yáng)光股份增速下滑劇烈，為下滑7013.28%。

　　而華夏幸福、金地集團(tuán)、招商蛇口等大型房企凈利率增幅都在15%-35%之間。

　　來(lái)自中銀國(guó)際的一份行業(yè)研究報(bào)告顯示，2016年1月份-6月份，地產(chǎn)板塊主營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)37.52%，比去年末上升32.3個(gè)百分點(diǎn);板塊凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)7.73%，比去年末上升13.48個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率方面板塊總體毛利率為27.44%，較去年同期下降1.4個(gè)百分點(diǎn);板塊總體凈利率為9.62%，較去年同期下降1.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　該報(bào)告認(rèn)為，受益于房地產(chǎn)行業(yè)的回暖，板塊業(yè)績(jī)整體表現(xiàn)較符合預(yù)期，收入端和現(xiàn)金流端大幅回升符合行業(yè)上行趨勢(shì)，但土地成本居高不下繼續(xù)使毛利率承壓，而龍頭房企合作項(xiàng)目增多也導(dǎo)致了歸屬于母公司的權(quán)益比例下降，表現(xiàn)出凈利增速低于收入增速的現(xiàn)象。此外，房企的資產(chǎn)負(fù)債率基本保持穩(wěn)定，隨著銷售回款的增加和股權(quán)再融資的實(shí)施，整體加杠桿的意愿并不強(qiáng)烈。

　　盈利壓力增加

　　事實(shí)上，上述137家上市房企近三年來(lái)歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)總額穩(wěn)中上升，但增長(zhǎng)速度迅速放緩。

　　更重要的是，受項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期影響，今年上半年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目可能是去年或者前兩三年拿地的項(xiàng)目，土地成本雖低于今年的拿地成本，但與當(dāng)時(shí)低迷的銷售市場(chǎng)相比，房企壓力并不低。

　　有數(shù)據(jù)顯示，2015年，全國(guó)土地成交價(jià)格同比上漲 11.3%，地價(jià)漲幅高于房?jī)r(jià)漲幅 3.9 個(gè)百分點(diǎn);尤其是一線城市土地溢價(jià)率攀升至近 30%，甚至出現(xiàn)地價(jià)高于房?jī)r(jià)情況。

　　鑒于此，今年凈利變動(dòng)幅度較大的個(gè)別企業(yè)，有些純屬靠出售項(xiàng)目股權(quán)獲得的收益，從而一改虧損局面。有個(gè)別在一線城市握有成本較高的項(xiàng)目的房企也曾轉(zhuǎn)讓股權(quán)，增加收益。

　　即使有實(shí)力在一線城市拿地的房企，由于全城豪宅化面積持續(xù)擴(kuò)大，能否靠增加產(chǎn)品附加值贏得高端客戶又是一大關(guān)卡。正如某豪宅銷售人士所言，“在北京有項(xiàng)目可賣固然好，但壓力其實(shí)更大，更焦慮”。

　　反觀今年的土地市場(chǎng)表現(xiàn)更是令業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。今年前7個(gè)月，標(biāo)桿房企合計(jì)拿地為6241.75億元，合計(jì)建筑面積為9656萬(wàn)平方米，平均拿地成本為6466元/平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元/平方米。也就是說(shuō)，今年企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)51.8%。

　　據(jù)張大偉測(cè)算，今年內(nèi)合計(jì)有24家房企拿地金額超過(guò)百億元，在去年同期這一數(shù)字僅為16家。搶地企業(yè)已經(jīng)從國(guó)企到民企，開(kāi)始全面出現(xiàn)。雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本卻明顯上漲，這些都嚴(yán)重影響了利潤(rùn)率。

　　更值得關(guān)注的是，目前，廈門等熱點(diǎn)二線城市已經(jīng)重新啟動(dòng)限購(gòu)政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，疊加政策調(diào)控的出臺(tái)，后續(xù)銷售增速將持續(xù)收窄，而目前一、二線城市地王頻出，將導(dǎo)致房企毛利率繼續(xù)下探，因此具有稀缺優(yōu)勢(shì)資源且利潤(rùn)率保持高位的資源型房企有望受益行業(yè)加速整合，而中小房企退出或轉(zhuǎn)型仍是大勢(shì)所趨。