進(jìn)入8月下旬后，上市房企進(jìn)入中期業(yè)績(jī)密集發(fā)布期。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)尚未明顯回溫，一二線城市地價(jià)記錄卻被不斷刷新，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了年初的快速上漲后未見(jiàn)普遍回調(diào)。在信貸政策走向差別化、重點(diǎn)城市限購(gòu)政策進(jìn)入新一輪收緊通道時(shí)，不少房企與購(gòu)房者一方面情緒高漲，一方面又對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)心有疑慮。

在這樣的背景下，今年的“中報(bào)季”看點(diǎn)不少，中期業(yè)績(jī)所反映的房企上半年策略變化值得關(guān)注。第一財(cái)經(jīng)記者梳理幾家上市房企最新發(fā)布的中報(bào)發(fā)現(xiàn)，品牌房企的業(yè)績(jī)報(bào)告中凸顯了一些共同的戰(zhàn)略判斷，如聚焦一二線城市，在高價(jià)地中發(fā)掘相對(duì)洼地;抓住國(guó)內(nèi)融資窗口期，降低外幣債務(wù)占比;積極探索新業(yè)務(wù)，培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)來(lái)對(duì)沖房地產(chǎn)主業(yè)可能存在的不確定性。

“聚焦”一二線城市

8月17日，幾乎同時(shí)，三家在港上市的內(nèi)地房企SOHO中國(guó)有限公司(00410.HK，下稱“SOHO中國(guó)”)、龍湖地產(chǎn)有限公司(00960.HK，下稱“龍湖地產(chǎn)”)、旭輝控股集團(tuán)有限公司(00884.HK，下稱“旭輝集團(tuán)”)公布了今年上半年的“成績(jī)單”。四年前從散售物業(yè)向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型的SOHO中國(guó)仍然是堅(jiān)守北京和上海，而龍湖地產(chǎn)與旭輝集團(tuán)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也凸顯了聚焦一二線城市的戰(zhàn)略。

根據(jù)中報(bào)，今年上半年，龍湖簽約額約為385.9億元，同比增長(zhǎng)78.4%，再創(chuàng)歷史新高。分區(qū)域看，該公司在長(zhǎng)三角、西部、環(huán)渤海、華南及華中區(qū)域的簽約額占比分別為48.8%、20.4%、17.9%、11.7%及1.2%。第一財(cái)經(jīng)記者粗略統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年龍湖的銷售結(jié)構(gòu)中，96%的貢獻(xiàn)來(lái)自一二線城市，而2015年，龍湖在一線城市及重點(diǎn)二線城市銷售額占比也高達(dá)77%，比2014年相比提高了3個(gè)百分點(diǎn)。無(wú)獨(dú)有偶，旭輝集團(tuán)2016年上半年完成合同銷售金額276億元，同比增長(zhǎng)163%，該公司有約77%的銷售收入來(lái)源于上海、蘇州、南京、合肥、杭州等長(zhǎng)三角區(qū)域城市，有97%的銷售收入來(lái)源于一二線城市。

券商也關(guān)注到了上市房企的這一趨勢(shì)。中信建投研報(bào)指出，有成長(zhǎng)表現(xiàn)的房企具備一個(gè)共性，即在過(guò)去兩年間加大對(duì)主流城市的布局，例如新城控股、華發(fā)股份、首開(kāi)股份等，藉由長(zhǎng)三角以及環(huán)渤海的提前布局，同比增速均超越200%。該研報(bào)稱，目前房企區(qū)域戰(zhàn)略趨同，專注一二線主流城市業(yè)已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。然而，共識(shí)之下也導(dǎo)致拿地難度不斷提升，一二線城市面粉貴于面包，房企在規(guī)模與盈利之間進(jìn)退維谷，唯有時(shí)間換空間;三四線城市無(wú)人問(wèn)津，區(qū)域整體低迷抬升去化風(fēng)險(xiǎn)，房企斷不敢貿(mào)然，擴(kuò)張難題有待破解。

的確，在重點(diǎn)城市土地供給有限的現(xiàn)實(shí)下，房企對(duì)一二線的偏愛(ài)客觀上推高了土地的價(jià)格。8月17日下午，融信中國(guó)以110.1億元的價(jià)格摘地的消息在業(yè)內(nèi)傳開(kāi)，該靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊折合樓面價(jià)超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米，這一價(jià)格瞬間刷新了全國(guó)最高單價(jià)記錄，也刷爆了地產(chǎn)人的朋友圈。

消息傳到香港。當(dāng)天下午，在香港的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，面對(duì)媒體鏡頭，不少房企高層都沒(méi)有繞過(guò)這個(gè)話題。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹對(duì)第一財(cái)經(jīng)等媒體記者感慨，上海新近成交的住宅地塊樓面價(jià)如此高，雖然7月出售的SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)單價(jià)僅7萬(wàn)多/平方米，但他仍然對(duì)這宗買賣很滿意。他說(shuō)，宣布售出后，SOHO中國(guó)的股票就開(kāi)始上漲，“做生意永遠(yuǎn)不變的是市場(chǎng)高峰的時(shí)候出貨，低峰入貨”。幾乎同時(shí)，龍湖執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官邵明曉也被問(wèn)及：上述上海的高價(jià)地塊，龍湖是不是“不敢拿”?對(duì)此，邵明曉回答，龍湖參與了競(jìng)拍，但價(jià)格最終超出了龍湖授權(quán)的價(jià)格。

開(kāi)發(fā)企業(yè)要保證經(jīng)營(yíng)的持續(xù)性及團(tuán)隊(duì)的穩(wěn)定性，就必須儲(chǔ)備土地，但央企及部分中小型開(kāi)發(fā)商今年掀起的“高價(jià)搶地潮”，一再刷新了人們的視聽(tīng)，其核心原因還在于樓市成交分化，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明了這種分化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月18日公布的2016年7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有11個(gè)，上漲的城市有58個(gè)，持平的城市有1個(gè)，二手住宅價(jià)格與上月相比，價(jià)格下降的城市有12個(gè)，上漲的城市有51個(gè)，持平的城市有7個(gè)。分城看，一線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較高，近期環(huán)比漲幅收窄明顯，7月份新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比平均漲幅均進(jìn)一步收窄;而絕大部分二三線城市由于去年同期基數(shù)相對(duì)較低，同比漲幅仍在繼續(xù)擴(kuò)大。

房?jī)r(jià)居高不下，部分房企高舉高打，行業(yè)究竟風(fēng)險(xiǎn)幾何?對(duì)此，高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫分析稱，考量行業(yè)是否存在風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)系到三個(gè)問(wèn)題，即房?jī)r(jià)上漲由需求拉動(dòng)還是投資與投資拉動(dòng)，本輪落錘的高價(jià)地塊開(kāi)發(fā)商是否能賺錢，開(kāi)發(fā)商是否仍在沿襲傳統(tǒng)的資本滾雪球式博弈的模式，從這三方面看，行業(yè)存在風(fēng)險(xiǎn)是肯定的。

“從歷史看，除了三線城市，房企買高價(jià)地塊都可以賺錢，以前這個(gè)行業(yè)的波動(dòng)是爬山型的波動(dòng)，這一輪的低點(diǎn)比上一輪的高點(diǎn)還要高，所以只要捂得住，現(xiàn)金流足夠，就可以賺錢。但是如果不是這樣呢?如果是波浪型的波動(dòng)呢?即使不像波浪一樣，它只是持平，你的金融成本就把你所有的利潤(rùn)全部消化光�！碧K鑫說(shuō)道。

對(duì)于是否要在自身聚焦的城市搶地，房企也各有邏輯�！暗竭@種高價(jià)位時(shí)，我們認(rèn)為通過(guò)快速開(kāi)發(fā)達(dá)到所希望的毛利率是有挑戰(zhàn)的，(我們)膽子有些小。但為什么有些中小公司這么勇猛，藝高人膽大，可能有他們的邏輯，各家公司背后的邏輯是不一樣的，建議還是看看他們的報(bào)表，了解下背后的邏輯�！鄙勖鲿哉f(shuō)，龍湖講究穩(wěn)健，原則是有回款的簽約、有利潤(rùn)的增長(zhǎng)，公司把穩(wěn)健增長(zhǎng)放在第一位。

減外幣債、忙創(chuàng)新

產(chǎn)融結(jié)合的時(shí)代，房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)亦是資本的競(jìng)爭(zhēng)。擁有上市平臺(tái)的品牌開(kāi)發(fā)商，因?yàn)槿谫Y渠道相對(duì)多樣而具備騰挪不同種類債務(wù)的空間。去年以來(lái)國(guó)內(nèi)寬松的貨幣政策，為不少上市房企在境內(nèi)融資提供了窗口期。中報(bào)顯示，今年1月，旭輝發(fā)行境內(nèi)私募債人民幣20億元，利率為4.99%。得益于債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，旭輝平均融資成本也呈現(xiàn)持續(xù)走低的態(tài)勢(shì)。中報(bào)稱，旭輝融資成本較2015年再降低1.4個(gè)百分點(diǎn)，至5.8%。

還有一些企業(yè)選擇了在今年用內(nèi)債來(lái)替換外幣債，以降低匯率風(fēng)險(xiǎn)。2016年上半年，龍湖地產(chǎn)發(fā)行了81億元公司債，期限介乎于五年至十年，固定利率低至3.19%~3.75%。上月，龍湖又發(fā)行境內(nèi)人民幣公司債37億元，固定利率更低，為3.06%~3.68%，期限在五年至七年之間。借此，該公司綜合借貸成本自去年末的5.74%進(jìn)一步降至5.18%，年期更延長(zhǎng)至5.84年，達(dá)到歷史最優(yōu)水平。中報(bào)還顯示，該公司還著手降低外幣借款占比輔以一定比例的匯率掉期，以期降低未來(lái)的匯兌損失，目前，其外幣借款占比已降至22.3%。

SOHO中國(guó)也是如此。該公司兩年前就決定快速改變債務(wù)結(jié)構(gòu)，以人民幣債替換部分美元債。根據(jù)中報(bào)，截至今年6月底，SOHO中國(guó)提前償還了境外銀團(tuán)貸款美元6.44億元和港元40.5億元，提前贖回了境外優(yōu)先票據(jù)美元2.53億元，使得公司目前的外匯債務(wù)比例從去年年底的56%降至今年年中的6%，優(yōu)化了負(fù)債結(jié)構(gòu)，規(guī)避人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)負(fù)債成本下降至4.4%，凈負(fù)債率約37%。

近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)告別快速增長(zhǎng)周期后，一些國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商將一部分精力放在了嘗試創(chuàng)新型業(yè)務(wù)上。如業(yè)內(nèi)熟知的萬(wàn)達(dá)積極尋求向文化、旅游產(chǎn)業(yè)等方向轉(zhuǎn)型，萬(wàn)科在北京嘗試“無(wú)限系”產(chǎn)品、推出戶型定制概念，SOHO中國(guó)大力發(fā)展短租辦公產(chǎn)品SOHO 3Q。連一向低調(diào)的龍湖，也初次在公開(kāi)場(chǎng)合介紹了創(chuàng)新業(yè)務(wù)的發(fā)展現(xiàn)狀。龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍在8月17日的業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)媒體透露，龍湖已經(jīng)在長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公上研究了較長(zhǎng)時(shí)間，并組建了團(tuán)隊(duì)。她透露，目前龍湖已針對(duì)長(zhǎng)租公寓和聯(lián)合辦公推出了“冠寓”和“一展空間”兩個(gè)品牌，預(yù)計(jì)在三年內(nèi)，龍湖將做300處長(zhǎng)租公寓，20個(gè)聯(lián)合辦公項(xiàng)目，布局主要是一線和二線城市核心地段。

這些目前在上述房企的業(yè)績(jī)占比中還非常小的新業(yè)務(wù)，未來(lái)是否會(huì)成為房企新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)來(lái)源，目前還尚未可知。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)的機(jī)會(huì)，蘇鑫分析，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)由制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變，各種有很大的變化，也有很多的機(jī)會(huì)。他以商業(yè)地產(chǎn)為例稱，城市更新、資產(chǎn)證券化都將給輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)公司帶來(lái)新的機(jī)會(huì)，企業(yè)應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)思維和金融思維來(lái)創(chuàng)新。