重點城市調(diào)控收緊 資金通道變窄

　　近日,國家統(tǒng)計局發(fā)布7月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示,7月份,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)再度下滑至94.01,比6月份回落0.39點。造成景氣指數(shù)下滑的主要原因,是當(dāng)月房地產(chǎn)多項指標(biāo)有所回落或漲幅放緩。

　　2016年1月至7月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資55361億元,同比名義增長5.3%,增速比1月至6月回落0.8個百分點。其中,住宅投資增速大幅回落1.1個百分點。

　　具體來看,1月至7月,房企房屋施工方面,施工面積685606萬平方米,同比增長4.8%,增速比1月至6月回落0.2個百分點。房屋新開工方面,開工面積92944萬平方米,增長13.7%,增速回落1.2個百分點。土地購置方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米,同比下降7.8%,降幅比1月至6月擴大4.8個百分點;土地成交價款3848億元,增長7.1%,增速回落3.1個百分點。

　　從銷售來看,1月至7月,商品房銷售面積75760萬平方米,同比增長26.4%,增速比1月至6月回落1.5個百分點,其中住宅銷售面積回落1.9個百分點;商品房銷售額57569億元,增長39.8%,增速回落2.3個百分點,其中住宅銷售額增速回落3.2個百分點。

　　CRIC研究中心研究員楊科偉表示,開發(fā)投資增速延續(xù)了自5月份以來的下滑態(tài)勢。其原因一方面是新開工、土地購置面積增速持續(xù)下滑,另一方面則是大部分三四線城市庫存依舊較高,企業(yè)投資意愿不強。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示,從7月單月來看,數(shù)據(jù)全面回落,創(chuàng)年底最低值�！�7月單月商品房銷售面積是1.14億平方米,其中住宅是1億平方米,全面創(chuàng)造了2016年單月最低數(shù)據(jù)。從同比看,7月成交面積同比漲幅18.7%,金額同比上漲28.5%,均低于累計前7月的漲幅�！�

　　對于數(shù)據(jù)下滑的原因,張大偉表示,一方面是市場已經(jīng)出現(xiàn)了慣性趨勢性的回落。另一方面,則是“地王”頻出阻擋了投資熱情,“地價高漲,甚至高于房價,致使一二線城市擁有土地的企業(yè)增加供應(yīng)的積極性不高,影響了新開發(fā)節(jié)奏�！�

　　對于未來,楊科偉預(yù)計近兩個月銷售出現(xiàn)高位見頂信號,一般來說,銷售-投資傳導(dǎo)需要3至6個月的時間,將對未來開發(fā)投資產(chǎn)生一定負(fù)面影響,而下半年去庫存仍是行業(yè)首要任務(wù)。因此,接下來房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍會進一步放緩,預(yù)計全年增速維持在“0”左右。

　　“同時,蘇州、南京、合肥三地政策的相繼收緊也影響了購房者預(yù)期。”楊科偉說。

　　近日,合肥、南京、蘇州紛紛釋放收緊信號。南京表示,將調(diào)整土地公開出讓的競價方式,經(jīng)營性用地公開出讓實行網(wǎng)上交易,競價所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計入房價準(zhǔn)許成本;當(dāng)網(wǎng)上競價達到最高限價80%時,申領(lǐng)預(yù)售許可證的條件需符合“主體結(jié)構(gòu)封頂”至“現(xiàn)房銷售”等不同程度的施工進度。

　　蘇州方面,明確居民家庭擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清,再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房的最低首付款比例,蘇州市區(qū)(不含吳江區(qū))由40%調(diào)整為50%;居民家庭已有兩套及以上住房且購房貸款未結(jié)清的,繼續(xù)停止發(fā)放“三套”及以上住房貸款。同時,蘇州重啟限購政策,指出非蘇州戶籍居民家庭申請購買第二套住房時,應(yīng)提供自購房之日起前兩年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計繳納一年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮(zhèn)社會保險)繳納證明。

　　合肥方面,其貸款新政,以家庭為單位,無論在合肥市無房或有一套房,只要有2次及以上的貸款記錄,必須在全部結(jié)清貸款后才能再次申請房貸。而以家庭為單位,在合肥市有2套及以上住房的,只要尚有貸款未結(jié)清,均不予受理房貸。

　　在此背景下,張大偉提醒,“地王”是未來最大的風(fēng)險,預(yù)期隨后幾個月,房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)一城一策,且資金收緊信號明顯。因此,需警惕四季度房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。