抑制資產(chǎn)泡沫三策：

地產(chǎn)回歸居住本位、抑制過(guò)快加杠桿和社保制度改革

怎么看 怎么辦 怎么干 供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方略圖解

這是“”策劃第四期，本期關(guān)注的同樣是一個(gè)影響到供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革全局的關(guān)鍵問(wèn)題——資產(chǎn)泡沫問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題已經(jīng)上升到了中央政治局會(huì)議討論的高度，上個(gè)月底的中央政治局會(huì)議就提出了要“抑制資產(chǎn)泡沫”。

在當(dāng)前，中國(guó)的資產(chǎn)泡沫問(wèn)題主要體現(xiàn)在房?jī)r(jià)上。今年上半年，居民和房企雙雙快速加杠桿，房?jī)r(jià)和地價(jià)雙雙快速飆升，而且這種勢(shì)頭似乎仍在延續(xù)。如何分析研判當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)、如何抑制資產(chǎn)泡沫？這需要改變對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)識(shí)，讓地產(chǎn)回歸居住的本位，并且抑制杠桿過(guò)快上升的情況，同時(shí)因城施策，采取更有針對(duì)性的調(diào)控措施。

導(dǎo)讀

一線城市房?jī)r(jià)暴漲主要是沒(méi)有處理好貨幣政策放松以及土地供給長(zhǎng)期收緊之間的錯(cuò)配問(wèn)題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動(dòng)了房?jī)r(jià)泡沫化，融資成本的不斷下降鼓勵(lì)一些地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)各地土地拍賣會(huì)上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價(jià)格已經(jīng)開始超越香港。

在去年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上，習(xí)近平總書記指出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展�！比绾卫斫膺@句話極為關(guān)鍵。

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長(zhǎng)期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸；長(zhǎng)期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟(jì)功能，提高國(guó)人的安全感與幸福感。

日前，中共中央政治局會(huì)議部署供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革時(shí)提出，去產(chǎn)能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國(guó)有企業(yè)和金融部門的基礎(chǔ)性改革。在“三去一降一補(bǔ)”任務(wù)中，地產(chǎn)業(yè)是唯一貫穿全局的產(chǎn)業(yè)，事關(guān)去產(chǎn)能、去杠桿、去庫(kù)存、降成本等。

從抑制資產(chǎn)泡沫的表述看，中央政治局會(huì)議認(rèn)為在資產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了價(jià)格泡沫，而這主要集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域。尤其是上半年在偏寬松信貸與去庫(kù)存政策的刺激下，一線二線城市房?jī)r(jià)大幅反彈，造成的供求緊張又推動(dòng)了恐慌情緒，但三四線供應(yīng)過(guò)剩的城市，庫(kù)存依然比較嚴(yán)重。

考慮到此次房?jī)r(jià)反彈與信貸政策以及加杠桿有關(guān)，對(duì)其泡沫化引起系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂開始顯現(xiàn)，與此同時(shí)，過(guò)高的房?jī)r(jià)又直接且快速的通過(guò)租金上漲反映在制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的成本當(dāng)中，一二線城市的人工成本也被迫提高。

　　地產(chǎn)調(diào)控為何越調(diào)越漲？

中國(guó)“房地產(chǎn)泡沫化”這個(gè)論斷已經(jīng)有十年之久，但在過(guò)去的十幾年中價(jià)格也翻了幾倍，這是中國(guó)城市化進(jìn)程所釋放出巨大的需求的結(jié)果，但也與政府不斷調(diào)控有關(guān)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)是1998年亞洲金融危機(jī)后通過(guò)房改刺激住房需求，當(dāng)時(shí)還推動(dòng)了分稅制改革，確立了土地拍賣等制度。從此，倚重土地財(cái)政的地方政府有巨大的動(dòng)力推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)也從最初的拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ鸩睫D(zhuǎn)變?yōu)椤爸е�產(chǎn)業(yè)”，在過(guò)去十幾年的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)中功不可沒(méi)。因此，在政策制定時(shí)，地產(chǎn)業(yè)總是被工具化，視其為左右經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要力量。政府通過(guò)信貸與土地兩個(gè)主要閘口進(jìn)行調(diào)控。一旦價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快，就收緊貨幣政策，并出臺(tái)相應(yīng)的土地、稅收政策進(jìn)行限制；一旦經(jīng)濟(jì)增速下滑，就放開貨幣的閘門，刺激樓市增長(zhǎng)。在幾輪反復(fù)之后，市場(chǎng)也摸透了規(guī)律，并以貨幣政策為信號(hào)判斷房?jī)r(jià)趨勢(shì)。

這種過(guò)度依賴地產(chǎn)業(yè)調(diào)控經(jīng)濟(jì)的方式，最終產(chǎn)生了“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的說(shuō)法。因?yàn)�，房地產(chǎn)業(yè)最終成為穩(wěn)增長(zhǎng)的關(guān)鍵因素，刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)越來(lái)越與刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮畫上等號(hào)。隨著房?jī)r(jià)越來(lái)越高，泡沫程度越來(lái)越大，“房?jī)r(jià)不能跌”的觀點(diǎn)就會(huì)占據(jù)主流，因?yàn)閮r(jià)格下跌會(huì)導(dǎo)致規(guī)模巨大的房貸以及抵押融資出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，從而威脅整個(gè)金融系統(tǒng)的安全，并阻礙經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，引起全局性的風(fēng)險(xiǎn)。由于全社會(huì)形成了這種預(yù)期，出現(xiàn)“京滬永遠(yuǎn)漲”的判斷。

2008年的刺激政策導(dǎo)致中國(guó)房?jī)r(jià)大漲，吸引了更多地產(chǎn)投資，在隨后開始收緊過(guò)熱的經(jīng)濟(jì)后，三四線城市已經(jīng)出現(xiàn)了住房供給過(guò)剩的狀況，一二線城市因?yàn)樾枨笸�盛而遭到�?qiáng)烈的壓制，包括限購(gòu)，同期一二線城市的土地供應(yīng)也開始收緊。

在經(jīng)過(guò)幾年的抑制之后，去年下半年至今，由于經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，各地政府放松了對(duì)地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，原本寄望于三四線城市通過(guò)農(nóng)民工市民化的房地產(chǎn)“去庫(kù)存”思路，某種程度上被異化成了對(duì)地產(chǎn)業(yè)的刺激，尤其是偏寬松信貸政策制造了強(qiáng)烈的預(yù)期，一線城市房?jī)r(jià)暴漲，并傳染至二線城市，但庫(kù)存嚴(yán)重的三四線城市并無(wú)起色。一線城市房?jī)r(jià)暴漲主要是沒(méi)有處理好貨幣政策放松刺激需求以及土地供給長(zhǎng)期收緊之間的錯(cuò)配問(wèn)題，大量的貨幣追逐少量的住宅，推動(dòng)了房?jī)r(jià)泡沫化，融資成本的不斷下降鼓勵(lì)一些地產(chǎn)企業(yè)在全國(guó)各地土地拍賣會(huì)上制造地王，陷入瘋狂的狀態(tài)，甚至京滬的土地價(jià)格已經(jīng)開始超越香港。

　　資產(chǎn)價(jià)格泡沫將會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重后果

以地產(chǎn)為代表的資產(chǎn)價(jià)格泡沫會(huì)帶來(lái)嚴(yán)重的后果，這也是目前供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革特別重視抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫的原因，各地都出臺(tái)了調(diào)控措施降溫土地市場(chǎng)，金融機(jī)構(gòu)也正逐步改變對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

首先，本輪部分城市房?jī)r(jià)暴漲、地王頻出，更多與金融杠桿的撬動(dòng)有關(guān)。去年投機(jī)者在股票市場(chǎng)上通過(guò)增加杠桿追逐暴利釀成大禍，在金融創(chuàng)新的支持下，始自深圳通過(guò)杠桿炒作房產(chǎn)成為這一輪一線城市暴漲的起點(diǎn)，伴隨著貨幣政策的寬松，刺激起了泡沫。地王頻出也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)變通融資渠道，加大杠桿率提高了購(gòu)買力造成了土地市場(chǎng)局部泡沫。就像權(quán)威人士所說(shuō)，“高杠桿必然帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)，控制不好就會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性金融危機(jī)” 。

其次，房?jī)r(jià)暴漲會(huì)帶動(dòng)租金與人工成本的大幅上漲，從而對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)形成巨大的沖擊。最近幾年，中國(guó)制造業(yè)因成本持續(xù)不斷的提高而出現(xiàn)倒閉或者外遷的現(xiàn)象，而且愈演愈烈。房地產(chǎn)價(jià)格暴漲對(duì)工業(yè)用地產(chǎn)生擠出效應(yīng)，就像華為創(chuàng)始人任正非先生所說(shuō)，高土地價(jià)格與高房?jī)r(jià)，已經(jīng)導(dǎo)致了生產(chǎn)要素成本急劇上升，必然導(dǎo)致中國(guó)制造業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力下降。而供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的目的之一就是降成本，如果不抑制房?jī)r(jià)，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本就是一句空話。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)脫離中國(guó)人真實(shí)購(gòu)買力而長(zhǎng)期居高不下，甚至加速上漲，將會(huì)限制中國(guó)發(fā)展的潛力，并威脅到社會(huì)的穩(wěn)定。

一二線城市房?jī)r(jià)暴漲進(jìn)一步扭曲了中國(guó)的分配公正與貧富差距。因?yàn)橹袊?guó)家庭的主要財(cái)富是住宅，在京滬深這些城市，擁有一套住房意味著幾百萬(wàn)乃至上千萬(wàn)的家庭資產(chǎn)，而沒(méi)有住房普通市民可能永遠(yuǎn)買不起。房?jī)r(jià)居高不下將迫使年輕人減少消費(fèi)，用于支付過(guò)高的房租或通過(guò)儲(chǔ)蓄積累首付款，這會(huì)抑制消費(fèi)意愿最強(qiáng)烈的群體的支出，影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)擴(kuò)大內(nèi)需的再平衡進(jìn)程。貧富差距的拉大顯然對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定也不利，那些陷入中等收入陷阱的轉(zhuǎn)型國(guó)家，主要的共同特征就是“貧富差距過(guò)大”制造了發(fā)展的鴻溝。

此外，房?jī)r(jià)泡沫會(huì)扭曲社會(huì)財(cái)富的觀念，實(shí)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者獲利越來(lái)越難、越來(lái)越少，但炒房者卻輕而易舉就可以獲得遠(yuǎn)比實(shí)業(yè)從業(yè)者高得多的收益，越來(lái)越多的實(shí)體經(jīng)濟(jì)從業(yè)者向金融地產(chǎn)等行業(yè)轉(zhuǎn)移，加速經(jīng)濟(jì)的脫實(shí)向虛。

中國(guó)主要科研與創(chuàng)新資源聚集的一二線城市，會(huì)隨著生產(chǎn)與生活成本的不斷提高，大幅減少年輕人才的流入，會(huì)讓這些城市成為富人聚集和消費(fèi)的地區(qū)，創(chuàng)新活動(dòng)將失去活力，利益固化會(huì)形成難以逆轉(zhuǎn)的格局。

　　讓地產(chǎn)回歸居住本位

抑制資產(chǎn)泡沫要有短期與長(zhǎng)期策略的結(jié)合，短期主要是降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸；長(zhǎng)期則是讓地產(chǎn)業(yè)回歸理性，更多的承擔(dān)居住功能，而非經(jīng)濟(jì)功能，提高國(guó)人的安全感與幸福感。在去年11月的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第11次會(huì)議上，習(xí)近平指出，“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展�！比绾卫斫膺@句話極為關(guān)鍵。

首先，應(yīng)該糾正對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的認(rèn)知，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的政策目標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)不應(yīng)該繼續(xù)承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的工具，因?yàn)樵谶@種認(rèn)識(shí)下對(duì)信貸與土地的控制會(huì)繼續(xù)扭曲地產(chǎn)市場(chǎng)，造成更大的泡沫�？紤]到中國(guó)工業(yè)化進(jìn)程基本結(jié)束，城市化增速減緩，以及人口老齡化的趨勢(shì)，未來(lái)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間相比會(huì)變小，已經(jīng)很難承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重任。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要目的就是讓更多的資源流向新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)更高效率的配置，而不應(yīng)指望地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)拉動(dòng)q鋼鐵、水泥等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)高增長(zhǎng)。

其次，盡快采取措施降杠桿，堵漏洞。不管是住房交易領(lǐng)域，還是土地市場(chǎng)，個(gè)人或企業(yè)通過(guò)非正常渠道和方式大幅加杠桿需要警惕，不透明的高杠桿會(huì)帶來(lái)極大的威脅，尤其是在市場(chǎng)動(dòng)蕩時(shí)會(huì)形成混亂的秩序與悲觀的預(yù)期，放大其對(duì)金融體系的危害。貨幣政策制定部門不應(yīng)該再采取寬松的信貸政策來(lái)刺激資產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)情緒與上漲預(yù)期，對(duì)于各種支持購(gòu)買住房增加杠桿、降低成本的信貸政策應(yīng)該及時(shí)清理，防止市場(chǎng)進(jìn)一步失控。

其三，重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性分化，采取不同的政策。在住房供給過(guò)剩的三四線城市，要把去庫(kù)存同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，可以創(chuàng)新各種方式，吸引農(nóng)民工入住，尤其是要大力推進(jìn)社會(huì)保障改革，為農(nóng)民工進(jìn)城提供公平的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。而在一二線城市，應(yīng)該適度擴(kuò)大土地供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，與此同時(shí)，可以在一線城市推進(jìn)房產(chǎn)稅改革做試點(diǎn)，打擊囤房炒作的行為，降低交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)，加大持有成本，讓住房資源稀缺的一線城市市場(chǎng)恢復(fù)理性。