國內(nèi)按揭貸款放款速度近期加快，令市場關(guān)注居民杠桿率是否過高的問題。中信證券認(rèn)為，房地產(chǎn)的居民杠桿率要細(xì)分為社會存量杠桿率和年度交易杠桿率。其中前者依然處于低位，實際上快速走高的只是后者。

中信證券分析師陳聰在一份報告中稱，社會存量杠桿率研究的是按揭貸款負(fù)擔(dān)和房屋市值之間的關(guān)系。這個指標(biāo)越高，說明居民部門負(fù)擔(dān)越重，存量房供給放量的可能性越大。數(shù)值越低，則說明居民部門負(fù)擔(dān)越輕，存量房供給放量的可能性越小。

陳聰估計，截至2016年7月，中國居民的未償還杠桿負(fù)擔(dān)（公積金+商業(yè)貸款）超過18 萬億元，即便按照最保守的估計，房地產(chǎn)存量杠桿率僅有不到13%。報告稱：

在最樂觀的假設(shè)下（全國房屋均價能有8000 元/平米，且全國存量房屋達(dá)到300 億平米），我國居民部門掌握的不動產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為7.5%；

在最謹(jǐn)慎的假設(shè)下（全國房屋均價只有7000 元/平米，全國房屋只有200 億平米），我國居民部門掌握的不動產(chǎn)資產(chǎn)存量杠桿率為12.9%。

我們暫且取這個區(qū)間的中值，則估計全國居民的存量杠桿率在10.2%。通俗來說，如果居民掌握了100萬市值的不動產(chǎn)資產(chǎn)，則這個居民平均欠了10.2 萬元信貸（含公積金）。

報告認(rèn)為，從全國平均水平來看，如果是100萬的房子，最多只有12.9 萬的按揭貸款和公積金貸款沒有償還，掌握不動產(chǎn)的業(yè)主并沒有什么還貸壓力。

報告稱，這也意味著，絕大多數(shù)居民并沒有貸款償付壓力，即便在購買力不足，需求不旺時，住房供給也不會出現(xiàn)大幅增加。此外，整體的資產(chǎn)價值相對于貸款余額來說十分龐大，如果到某一天房價開始下跌，風(fēng)險將主要由居民部門自身承擔(dān)。

由于居民的存量杠桿率確實不高，因此在房價出現(xiàn)問題時，尤其是資產(chǎn)流動性狀況較好，二手房市場較大的一二線城市，是不會出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現(xiàn)，一般只擁有3 年左右儲備，經(jīng)營區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。

因此，報告稱，中國房地產(chǎn)價格中期來看是穩(wěn)定的，市場應(yīng)該重視不動產(chǎn)的確定性價值。

另一杠桿率則是交易杠桿率，指的是某一個時間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時間段的房屋銷售規(guī)模”。報告稱，如果一個市場的買賣已經(jīng)過分依賴于杠桿，則說明這個市場需求很難在短期膨脹，即便這個市場長期看還有潛力，且業(yè)主不會大規(guī)模拋售，至少在短期房價已經(jīng)很難上漲。

據(jù)中信證券測算，2011-2015年，中國住房交易的杠桿率分別為43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年，全國住房交易杠桿率為74%，但考慮到統(tǒng)計局統(tǒng)計上半年的銷售額往往偏低一些（相對于按揭），估計2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%－70%。

報告認(rèn)為，從全國平均水平來看，如果是100萬的房子，最多只有12.9 萬的按揭貸款和公積金貸款沒有償還，掌握不動產(chǎn)的業(yè)主并沒有什么還貸壓力。

報告稱，這也意味著，絕大多數(shù)居民并沒有貸款償付壓力，即便在購買力不足，需求不旺時，住房供給也不會出現(xiàn)大幅增加。此外，整體的資產(chǎn)價值相對于貸款余額來說十分龐大，如果到某一天房價開始下跌，風(fēng)險將主要由居民部門自身承擔(dān)。

由于居民的存量杠桿率確實不高，因此在房價出現(xiàn)問題時，尤其是資產(chǎn)流動性狀況較好，二手房市場較大的一二線城市，是不會出現(xiàn)“拋盤踩踏”的情況的。而這種市場的軟著陸如果有一天出現(xiàn)，一般只擁有3 年左右儲備，經(jīng)營區(qū)域處于一二線城市的開發(fā)企業(yè)也完全可以全身而退。

因此，報告稱，中國房地產(chǎn)價格中期來看是穩(wěn)定的，市場應(yīng)該重視不動產(chǎn)的確定性價值。

另一杠桿率則是交易杠桿率，指的是某一個時間段的“新發(fā)放貸款規(guī)模/該時間段的房屋銷售規(guī)模”。報告稱，如果一個市場的買賣已經(jīng)過分依賴于杠桿，則說明這個市場需求很難在短期膨脹，即便這個市場長期看還有潛力，且業(yè)主不會大規(guī)模拋售，至少在短期房價已經(jīng)很難上漲。

據(jù)中信證券測算，2011-2015年，中國住房交易的杠桿率分別為43%/44%/50%/55%/57%。2016 年上半年，全國住房交易杠桿率為74%，但考慮到統(tǒng)計局統(tǒng)計上半年的銷售額往往偏低一些（相對于按揭），估計2016年全年的住房交易杠桿率可能在65%－70%。