轉(zhuǎn)眼間2016年上半年已經(jīng)過(guò)去，化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為今年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一，除了北上廣等一線城市，各個(gè)地市紛紛出臺(tái)政策，多地城市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的契稅、營(yíng)業(yè)稅征收比例將普遍降低。加上此前降低購(gòu)房首付比例、上調(diào)住房公積金存款利率等政策，傳遞出各地政府主動(dòng)推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存的強(qiáng)烈信號(hào)，我省也同樣迅速出臺(tái)了相應(yīng)的房地產(chǎn)政策。

    當(dāng)前，山西省供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一大內(nèi)容是房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，這是關(guān)系國(guó)計(jì)民生的大事情。年初，省委、省政府提出，要圍繞“房”這個(gè)民生“去庫(kù)存”，千方百計(jì)增加商品房銷售，減少庫(kù)存總量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。5月，山西省發(fā)布《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》，共11條措施力促去庫(kù)存。

    山西省的《關(guān)于加快化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見》，強(qiáng)調(diào)引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)降低房?jī)r(jià)“去庫(kù)存”。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低房?jī)r(jià)。

    房地產(chǎn)政策的變化相當(dāng)引人注目，相信絕大多數(shù)的讀者也會(huì)留意一些關(guān)于身邊的房?jī)r(jià)問(wèn)題。因此，本期話題關(guān)注當(dāng)前山西省房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，向讀者介紹山西“去庫(kù)存”的一些背景，讓讀者們對(duì)山西省房地產(chǎn)政策多一些了解。

山西有多少庫(kù)存房子

商品房待售面積為1663.3萬(wàn)平方米

    想了解山西“去庫(kù)存”的情況，就不得不提及山西省目前的房地產(chǎn)庫(kù)存數(shù)據(jù)。

    據(jù)省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，山西省最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，山西省商品房待售面積為1663.3萬(wàn)平方米，比年初減少152.7萬(wàn)平方米，全省商品房銷售面積和銷售額分別增長(zhǎng)47.7%和48.5%。全省各市待售面積不盡相同，其中，朔州248.4萬(wàn)平方米，陽(yáng)泉129萬(wàn)平方米，呂梁102.8萬(wàn)平方米，忻州75.2萬(wàn)平方米，大同158萬(wàn)平方米，臨汾127.3萬(wàn)平方米，運(yùn)城244.8萬(wàn)平方米，長(zhǎng)治249.3萬(wàn)平方米，晉中114.7萬(wàn)平方米，太原170.7萬(wàn)平方米，晉城43萬(wàn)平方米。這么多的房子里，商品住宅庫(kù)存面積達(dá)1196.6萬(wàn)平方米，約占到我省商品房庫(kù)存的72%，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房面積達(dá)268.7萬(wàn)平方米，約占到山西省商品房庫(kù)存的16.1%，商品住宅與商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房也是山西省“去庫(kù)存”的主要任務(wù)。

    盡管山西省房地產(chǎn)去庫(kù)存取得了明顯成效，但房地產(chǎn)庫(kù)存壓力仍然較大，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是部分城市庫(kù)存壓力較大。朔州、陽(yáng)泉、呂梁等市人口少，城市容量小，前幾年開發(fā)建設(shè)力度較大，導(dǎo)致供大于求，形成了較大數(shù)量的庫(kù)存，拉長(zhǎng)了全省消化周期；二是商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房消化周期較長(zhǎng)。受經(jīng)濟(jì)下行和電子商務(wù)等因素影響，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房庫(kù)存消化進(jìn)程較為緩慢。但商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房庫(kù)存總量較小，對(duì)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作影響不大，隨經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房銷售將恢復(fù)正常。

    這么多房子怎么賣？當(dāng)前山西省在商品房銷售中出現(xiàn)了“兩熱兩冷”的狀況�！皟蔁帷币皇侵复笮推放破髽I(yè)，如恒大、萬(wàn)科等，這些企業(yè)的房產(chǎn)往往銷售情況火熱，甚至出現(xiàn)因搶購(gòu)而供不應(yīng)求的情況；二是指中小戶型房產(chǎn)銷售情況火熱，這些約120平方米的商品房在銷售中占比最高。而相對(duì)的，“兩冷”則是說(shuō)本地房地產(chǎn)企業(yè)與大戶型房產(chǎn)別墅銷售情況趨冷。

    省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)介紹說(shuō)，不同于外省的大型品牌房地產(chǎn)企業(yè)，我省房地產(chǎn)企業(yè)銷售策略較為落后，開發(fā)的房地產(chǎn)整體環(huán)境相對(duì)較差，品質(zhì)質(zhì)量有待完善，所處的房產(chǎn)地段也相對(duì)遠(yuǎn)離城市核心區(qū)域；大戶型房產(chǎn)則受制于消費(fèi)者大眾的經(jīng)濟(jì)水平，由于經(jīng)濟(jì)下行等因素而難以賣出。

山西庫(kù)存因何而起

產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)開發(fā)不同步不匹配為主要原因

    房地產(chǎn)庫(kù)存是市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律下的產(chǎn)物。在中國(guó)做房地產(chǎn)，只要拿到土地，就可以從銀行中貸款搞基建，開始時(shí)房子供不應(yīng)求，利潤(rùn)很高，償還銀行本息都很容易。沖著早期中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，大量的投資涌入市場(chǎng)，導(dǎo)致土地成本提高，房?jī)r(jià)隨之上漲，房子越造越多，而利潤(rùn)卻越來(lái)越少，這時(shí)候的房子則開始供大于求。

    專家認(rèn)為，由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)長(zhǎng)期投資，其出售、轉(zhuǎn)手都間隔時(shí)間較長(zhǎng)，因此投資人的等待期限同樣較長(zhǎng)，市場(chǎng)上供大于求后，市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)延后，房子建好時(shí)，投資者會(huì)發(fā)現(xiàn)房子已經(jīng)賣不出去了，此時(shí)大量的房地產(chǎn)庫(kù)存開始出現(xiàn)。

    具體到山西來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)水平與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不匹配是導(dǎo)致房產(chǎn)庫(kù)存的重要原因之一。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展應(yīng)當(dāng)“產(chǎn)城結(jié)合”，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠帶來(lái)大量的就業(yè)崗位，就業(yè)的人自然而然會(huì)去定居，也就帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在沒(méi)有具備足夠吸引力的支柱產(chǎn)業(yè)的城市中，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是缺乏動(dòng)力和支撐的。

    省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人以山西省朔州市為例介紹，作為一個(gè)資源型城市，它的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，前幾年由于各種原因，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，大量樓盤建設(shè)出來(lái)；而煤炭?jī)r(jià)格下滑之后，朔州市的經(jīng)濟(jì)隨之下滑，戶籍人口開始外流，房地產(chǎn)行業(yè)的投資雖然停止，但建設(shè)出來(lái)的樓盤卻再鮮有人問(wèn)津，導(dǎo)致朔州市庫(kù)存大量積壓且消化周期較其他城市明顯要長(zhǎng)。

    居民投資理財(cái)渠道較少是房產(chǎn)庫(kù)存大量出現(xiàn)的另一重要原因。改革開放以后，我國(guó)人均收入大幅增加，然而多出來(lái)的收入該往哪里去？早期人們便通過(guò)購(gòu)買房地產(chǎn)進(jìn)行投資，致使房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，自從房地產(chǎn)限購(gòu)令出臺(tái)后，房產(chǎn)價(jià)格有所下降，但也隨之引發(fā)了樓市庫(kù)存積壓的問(wèn)題。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至6月末，全國(guó)商品房待售面積71416萬(wàn)平方米，比3月末減少2100萬(wàn)平方米，比5月末減少753萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，盡管在一系列政策推動(dòng)下，我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存取得一定成效，一二線城市庫(kù)存壓力基本釋放，多數(shù)城市庫(kù)存消化時(shí)間縮短。

    自2015年年底以來(lái)，全國(guó)各地100多個(gè)城市出臺(tái)了去庫(kù)存政策，包括購(gòu)房補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、戶籍制度改革等，其中多地探索的“房票”制度成為化解拆遷矛盾、消化庫(kù)存住房和助推城鎮(zhèn)化建設(shè)的一大創(chuàng)新。

    但數(shù)據(jù)還顯示，當(dāng)前去庫(kù)存仍壓力大，截至今年6月末，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)性用房待售面積高達(dá)1.53億平方米，同比激增23％。“上半年樓市的分化正從‘少數(shù)城市熱、多數(shù)城市冷’轉(zhuǎn)向兩極分化進(jìn)一步加劇。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說(shuō)。一邊是一二線城市輪番上演樓市“盛宴”，一邊大多數(shù)三四線地區(qū)消化庫(kù)存仍前路漫漫，中國(guó)樓市“冰火兩重天”的境況之下，“去庫(kù)存”仍然任重而道遠(yuǎn)。